當(dāng)前內(nèi)需不足疊加疫情沖擊，經(jīng)濟(jì)下行壓力加大。從去年年底至今系列重要會議持續(xù)彰顯當(dāng)前穩(wěn)增長決心，穩(wěn)增長必要性，預(yù)計后續(xù)政策將再加大力，基建及地產(chǎn)行業(yè)預(yù)期有望不斷改善。公司作為地產(chǎn)開發(fā)與基建施工央企龍頭核心受益穩(wěn)增長發(fā)力，估值有望迎來強(qiáng)修復(fù)動力：

中海地產(chǎn)龍頭優(yōu)勢顯著，價值亟待重估。中國建筑旗下主要地產(chǎn)平臺中海地產(chǎn)長期注重產(chǎn)品口碑與經(jīng)營可持續(xù)發(fā)展，盈利能力保持行業(yè)一流水平;長期堅持穩(wěn)健審慎的財務(wù)策略，2021年末資產(chǎn)負(fù)債率58.9%，凈借貸比率為32.3%，加權(quán)平均融資成本為3.55%，各項指標(biāo)均為行業(yè)最低區(qū)間;獲得國際三大評級機(jī)構(gòu)行業(yè)領(lǐng)先信用評級，為中國房地產(chǎn)行業(yè)中唯一獲得國際A評級的企業(yè)，資產(chǎn)質(zhì)量優(yōu)異。公司在多數(shù)企業(yè)普遍采用“快周轉(zhuǎn)、高杠桿”的時期仍然堅持穩(wěn)健、高品質(zhì)的發(fā)展路線，未來競爭優(yōu)勢有望持續(xù)擴(kuò)大。當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)供給側(cè)改革加速，公司作為央企龍頭，未來有望在合規(guī)要求下獲取更多優(yōu)質(zhì)土地資源，或收購經(jīng)營出現(xiàn)風(fēng)險的房企項目，加速行業(yè)整合，實現(xiàn)市占率的持續(xù)提升，價值有望加速重估。假設(shè)給予公司施工業(yè)務(wù)22PE5X估值，當(dāng)前市值隱含中海地產(chǎn)22PE僅3.1X，顯著低于其他央企地產(chǎn)(招商蛇口PE10X、保利發(fā)展PE7X)，修復(fù)空間巨大。

施工業(yè)務(wù)基建屬性不斷增強(qiáng)，業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化。公司歷史估值長期明顯低于其他基建類施工央企，我們認(rèn)為主要原因是公司房建收入占比達(dá)60%，市場對其中住宅施工業(yè)務(wù)的回款風(fēng)險存在一定擔(dān)憂。

近年來公司持續(xù)進(jìn)行業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)調(diào)整，施工業(yè)務(wù)基建屬性不斷增強(qiáng)：1)公司基建訂單占比不斷提升。

2)公司房建業(yè)務(wù)中產(chǎn)業(yè)園區(qū)、城市更新、片區(qū)開發(fā)、醫(yī)療、文化、市政等政府類業(yè)務(wù)近年來大幅增長，純住宅訂單占比已由高峰時的50%下降至21年的32%。隨著基建屬性的增強(qiáng)，未來公司施工業(yè)務(wù)的盈利能力有望不斷提高，回款風(fēng)險有望大幅下降，經(jīng)營質(zhì)量將明顯提升，估值也有望向基建類企業(yè)靠攏。公司當(dāng)前股價對應(yīng)22年P(guān)E為4.4X，基建類央企中國交建22年P(guān)E為8.1X，對比存在較大修復(fù)空間。

估值處歷史低位，股息率4.3%具備一定安全邊際。截止至最新收盤日，公司PE(ttm)/PB(lf)分別為4.6/0.71倍(歷史最低3.8/0.64倍)。2021年公司擬現(xiàn)金分紅約105億元，增長16.5%，分紅率為20.4%，連續(xù)三年提升，對應(yīng)當(dāng)前股息率為4.3%，具備一定安全邊際。

投資建議：我們預(yù)測公司22-24年歸母凈利潤分別為561/618/680億元，同比增長9%/10%/10%，EPS分別為1.34/1.47/1.62元/股，當(dāng)前股價對應(yīng)PE分別為4.4/4.0/3.6倍，分部估值為3470億元，較當(dāng)前市值高出41%，維持“買入”評級。

風(fēng)險提示：部分房地產(chǎn)企業(yè)信用風(fēng)險沖擊、房地產(chǎn)調(diào)控風(fēng)險、項目執(zhí)行進(jìn)度不達(dá)預(yù)期風(fēng)險、監(jiān)管政策變化風(fēng)險。

關(guān)鍵詞： 中海地產(chǎn)龍頭優(yōu)勢顯著 價值亟待重估 地產(chǎn)開發(fā) 基建施工央企