中房報記者 田傲云 北京報道

老舊小區(qū)貸款年限短、額度低的難題或?qū)⒌玫浇鉀Q。

4月17日，北京住房公積金管理中心發(fā)布《關(guān)于優(yōu)化老舊小區(qū)改造后住房公積金貸款期限核定標(biāo)準(zhǔn)的通知》（以下簡稱“通知”），對借款人購買改造后的老舊小區(qū)住房在公積金貸款期限上予以政策支持。通知自2024年4月17日起施行。

根據(jù)通知，對于購買老舊小區(qū)住房且完成老舊小區(qū)綜合整治中“節(jié)能綜合改造”“抗震節(jié)能綜合改造”“單項改造和環(huán)境整治”“危舊樓改建”改造項目的，借款人在申請貸款時予以支持。對于完成老舊小區(qū)改造的住房，房屋可貸年限從低于房屋剩余使用年限減3年（磚混結(jié)構(gòu)50年/鋼混結(jié)構(gòu)60年-房屋使用年限-3年），優(yōu)化為低于剩余土地使用年限減3年。

通俗來說，就是借款人購買老舊小區(qū)改造項目名單內(nèi)的住房，在辦理公積金貸款時，貸款期限根據(jù)剩余土地使用年限減3年計算。與原核定標(biāo)準(zhǔn)相比，相當(dāng)于增加10年或20年貸款時間。

例如：借款人單身、個人月繳存額1250元、繳存比例12%，購買一套完成老舊小區(qū)改造的1977年磚混住房。按原政策無法辦理公積金貸款。此次政策優(yōu)化后，在符合其它貸款條件的情況下，借款人可申請公積金貸款，貸款期限最長20年（20年=70年-（2024年-1977年）-3年），首套住房的貸款金額為93萬元。

那么，有多少老房能夠享受到政策支持？

2021年起，北京加大老舊小區(qū)改造力度，目前符合政策條件的四類改造項目，已完成800多個小區(qū)共40多萬套房屋。根據(jù)計劃，每年不斷開工完成改造項目在200余個小區(qū)，涉及近10萬套房屋。

隨著老舊小區(qū)改造完成，房屋的使用年限將延長，本次北京加大住房公積金對完成老舊小區(qū)改造住房的支持力度，優(yōu)化調(diào)整老舊小區(qū)改造后住房公積金貸款的期限核定標(biāo)準(zhǔn)，將有效解決老舊小區(qū)住房買賣中貸款期限較短的問題，有利于減輕借款人購房和還款壓力，可以更好地支持住房消費。

“政策的核心背景是為了解決北京‘老舊小’住房的去化難題。” 合碩機構(gòu)首席分析師郭毅表示，“老舊小”住房是所有購房總鏈條當(dāng)中的最底層的一環(huán)，只有剛需接盤的“老舊小”住房賣掉，才能夠置換品質(zhì)稍好的剛改住房，但從整體市場來看，“老舊小”住房一是價格出現(xiàn)了較大面積的下行，二是剛需接盤“老舊小”住房的訴求也在不斷減弱，所以新政通過提高“老舊小”住房貸款年限的方式，打通整個房地產(chǎn)鏈條，使之形成更好的交易環(huán)境和更流通的市場。

諸葛數(shù)據(jù)研究中心高級分析師關(guān)榮雪進(jìn)一步表示，新政實施后，部分群體能從“貸不了”進(jìn)入到“貸得了”階段，或也有部分群體的貸款期限有所延長或可貸額度增加，在一定程度上降低了購房門檻，進(jìn)一步減輕借款人購房及還款壓力，有利于刺激購房需求釋放，提振老舊小區(qū)交易活躍度。

但也有聲音表示，新政針對人群較窄，對市場帶動或有限。郭毅分析，現(xiàn)在對于買房人來說，主要的訴求還是減杠桿，不是加杠桿。新政如果只是在信貸政策上加以調(diào)整，并不會出現(xiàn)明顯的拉動和成交。“從客觀上來說，對一些確實需要貸款的購房家庭，通過拉長貸款年限來減輕月供壓力，對于年輕的剛需購房家庭來說是有實質(zhì)性幫助的。”

對居民來說，部分人認(rèn)為這將為他們提供更多改善居住條件的機會，也有一些人擔(dān)心，貸款期限的靈活性可能導(dǎo)致一些居民負(fù)擔(dān)過重或者濫用貸款。

對此，首都經(jīng)濟貿(mào)易大學(xué)京津冀房地產(chǎn)研究院院長趙秀池表示，此次只是對改造完成的老舊房屋的房貸期限進(jìn)行調(diào)整，已經(jīng)改造完成的老舊小區(qū)確實會延長使用年限，有北京市住建委確定的改造完成的老舊小區(qū)名單，貸款風(fēng)險是可控的。發(fā)放貸款有一定的貸款條件要求，貸款審批的風(fēng)險評估與監(jiān)管一直是比較嚴(yán)格。

趙秀池補充稱，每個小區(qū)的土地情況不一樣，每個業(yè)主不掌握土地使用期限情況，直接與土地剩余使用期限掛鉤，容易引起誤解。“房貸的抵押標(biāo)的是住房，應(yīng)該按照老舊住房的剩余使用期限發(fā)放貸款，改造完的老小區(qū)住房應(yīng)該按照延長的房屋使用期限發(fā)放貸款。”

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