中房報(bào)記者 田傲云 北京報(bào)道

老舊小區(qū)貸款年限短、額度低的難題或?qū)⒌玫浇鉀Q。

4月17日，北京住房公積金管理中心發(fā)布《關(guān)于優(yōu)化老舊小區(qū)改造后住房公積金貸款期限核定標(biāo)準(zhǔn)的通知》（以下簡(jiǎn)稱“通知”），對(duì)借款人購(gòu)買改造后的老舊小區(qū)住房在公積金貸款期限上予以政策支持。通知自2024年4月17日起施行。

根據(jù)通知，對(duì)于購(gòu)買老舊小區(qū)住房且完成老舊小區(qū)綜合整治中“節(jié)能綜合改造”“抗震節(jié)能綜合改造”“單項(xiàng)改造和環(huán)境整治”“危舊樓改建”改造項(xiàng)目的，借款人在申請(qǐng)貸款時(shí)予以支持。對(duì)于完成老舊小區(qū)改造的住房，房屋可貸年限從低于房屋剩余使用年限減3年（磚混結(jié)構(gòu)50年/鋼混結(jié)構(gòu)60年-房屋使用年限-3年），優(yōu)化為低于剩余土地使用年限減3年。

通俗來(lái)說(shuō)，就是借款人購(gòu)買老舊小區(qū)改造項(xiàng)目名單內(nèi)的住房，在辦理公積金貸款時(shí)，貸款期限根據(jù)剩余土地使用年限減3年計(jì)算。與原核定標(biāo)準(zhǔn)相比，相當(dāng)于增加10年或20年貸款時(shí)間。

例如：借款人單身、個(gè)人月繳存額1250元、繳存比例12%，購(gòu)買一套完成老舊小區(qū)改造的1977年磚混住房。按原政策無(wú)法辦理公積金貸款。此次政策優(yōu)化后，在符合其它貸款條件的情況下，借款人可申請(qǐng)公積金貸款，貸款期限最長(zhǎng)20年（20年=70年-（2024年-1977年）-3年），首套住房的貸款金額為93萬(wàn)元。

那么，有多少老房能夠享受到政策支持？

2021年起，北京加大老舊小區(qū)改造力度，目前符合政策條件的四類改造項(xiàng)目，已完成800多個(gè)小區(qū)共40多萬(wàn)套房屋。根據(jù)計(jì)劃，每年不斷開(kāi)工完成改造項(xiàng)目在200余個(gè)小區(qū)，涉及近10萬(wàn)套房屋。

隨著老舊小區(qū)改造完成，房屋的使用年限將延長(zhǎng)，本次北京加大住房公積金對(duì)完成老舊小區(qū)改造住房的支持力度，優(yōu)化調(diào)整老舊小區(qū)改造后住房公積金貸款的期限核定標(biāo)準(zhǔn)，將有效解決老舊小區(qū)住房買賣中貸款期限較短的問(wèn)題，有利于減輕借款人購(gòu)房和還款壓力，可以更好地支持住房消費(fèi)。

“政策的核心背景是為了解決北京‘老舊小’住房的去化難題。” 合碩機(jī)構(gòu)首席分析師郭毅表示，“老舊小”住房是所有購(gòu)房總鏈條當(dāng)中的最底層的一環(huán)，只有剛需接盤的“老舊小”住房賣掉，才能夠置換品質(zhì)稍好的剛改住房，但從整體市場(chǎng)來(lái)看，“老舊小”住房一是價(jià)格出現(xiàn)了較大面積的下行，二是剛需接盤“老舊小”住房的訴求也在不斷減弱，所以新政通過(guò)提高“老舊小”住房貸款年限的方式，打通整個(gè)房地產(chǎn)鏈條，使之形成更好的交易環(huán)境和更流通的市場(chǎng)。

諸葛數(shù)據(jù)研究中心高級(jí)分析師關(guān)榮雪進(jìn)一步表示，新政實(shí)施后，部分群體能從“貸不了”進(jìn)入到“貸得了”階段，或也有部分群體的貸款期限有所延長(zhǎng)或可貸額度增加，在一定程度上降低了購(gòu)房門檻，進(jìn)一步減輕借款人購(gòu)房及還款壓力，有利于刺激購(gòu)房需求釋放，提振老舊小區(qū)交易活躍度。

但也有聲音表示，新政針對(duì)人群較窄，對(duì)市場(chǎng)帶動(dòng)或有限。郭毅分析，現(xiàn)在對(duì)于買房人來(lái)說(shuō)，主要的訴求還是減杠桿，不是加杠桿。新政如果只是在信貸政策上加以調(diào)整，并不會(huì)出現(xiàn)明顯的拉動(dòng)和成交。“從客觀上來(lái)說(shuō)，對(duì)一些確實(shí)需要貸款的購(gòu)房家庭，通過(guò)拉長(zhǎng)貸款年限來(lái)減輕月供壓力，對(duì)于年輕的剛需購(gòu)房家庭來(lái)說(shuō)是有實(shí)質(zhì)性幫助的。”

對(duì)居民來(lái)說(shuō)，部分人認(rèn)為這將為他們提供更多改善居住條件的機(jī)會(huì)，也有一些人擔(dān)心，貸款期限的靈活性可能導(dǎo)致一些居民負(fù)擔(dān)過(guò)重或者濫用貸款。

對(duì)此，首都經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)京津冀房地產(chǎn)研究院院長(zhǎng)趙秀池表示，此次只是對(duì)改造完成的老舊房屋的房貸期限進(jìn)行調(diào)整，已經(jīng)改造完成的老舊小區(qū)確實(shí)會(huì)延長(zhǎng)使用年限，有北京市住建委確定的改造完成的老舊小區(qū)名單，貸款風(fēng)險(xiǎn)是可控的。發(fā)放貸款有一定的貸款條件要求，貸款審批的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估與監(jiān)管一直是比較嚴(yán)格。

趙秀池補(bǔ)充稱，每個(gè)小區(qū)的土地情況不一樣，每個(gè)業(yè)主不掌握土地使用期限情況，直接與土地剩余使用期限掛鉤，容易引起誤解。“房貸的抵押標(biāo)的是住房，應(yīng)該按照老舊住房的剩余使用期限發(fā)放貸款，改造完的老小區(qū)住房應(yīng)該按照延長(zhǎng)的房屋使用期限發(fā)放貸款。”

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