多地政府取消新房“限價(jià)”,樓市價(jià)格端逐漸市場(chǎng)化
今年以來(lái),樓市利好政策頻出,最新一個(gè)趨勢(shì)則是——新房不再“限價(jià)”。
據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì),今年以來(lái),沈陽(yáng)、蘭州、鄭州、寧德等城市,明確不再實(shí)施新建商品房銷(xiāo)售價(jià)格指導(dǎo),即取消銷(xiāo)售限價(jià)。陽(yáng)江、珠海、蕪湖等城市也優(yōu)化了限價(jià)政策,如縮短備案價(jià)格調(diào)整時(shí)間間隔、取消樓層差價(jià)限制等。
限價(jià)政策最早發(fā)布于2010年,旨在抑制房地產(chǎn)市場(chǎng)的過(guò)熱現(xiàn)象。在“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期”的政策背景下,“限價(jià)”在過(guò)去市場(chǎng)熱度較高階段,對(duì)穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)起到了重要作用。
但是,自2021年下半年以來(lái),房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境發(fā)生巨變,房?jī)r(jià)單邊上揚(yáng)的行情成為歷史,不少地方的新房指導(dǎo)價(jià)已“形同虛設(shè)”,房企降價(jià)成為主流,“限價(jià)”政策也來(lái)到調(diào)整的關(guān)口。
價(jià)格管控弱化
房地產(chǎn)深度調(diào)整期,地方政府對(duì)樓市價(jià)格管控正在弱化。
近日,甘肅的天水、白銀相繼發(fā)布通知,取消對(duì)新建商品住房?jī)r(jià)格備案,促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。天水方面同時(shí)表示,“銷(xiāo)售價(jià)格由開(kāi)發(fā)企業(yè)按照市場(chǎng)銷(xiāo)售情況適時(shí)調(diào)整”。
此前蘭州也表示,房地產(chǎn)企業(yè)在辦理商品房預(yù)售許可證時(shí),不再需要到市發(fā)展改革委申請(qǐng)辦理價(jià)格備案,新建商品住房成交不再受備案價(jià)格限制,購(gòu)房人和房企可自行協(xié)商價(jià)格。
鄭州則取消了對(duì)新房的價(jià)格指導(dǎo),當(dāng)?shù)刈》勘U喜块T(mén)宣布取消商品住房銷(xiāo)售價(jià)格指導(dǎo),開(kāi)發(fā)企業(yè)可自主定價(jià)進(jìn)行銷(xiāo)售或辦理預(yù)(銷(xiāo))售許可備案手續(xù),自此其樓市政策全面松綁。
政府不再指導(dǎo)新房?jī)r(jià)格、或直接取消備案的同時(shí),不少地方對(duì)房企降價(jià)也越來(lái)越“寬容”。
記者在領(lǐng)導(dǎo)留言板看到,今年來(lái)武漢、保定、成都、廣州、重慶等城市,均有購(gòu)房者反映樓盤(pán)大幅降價(jià)、“惡意降價(jià)”,不過(guò)官方均表示“房企降價(jià)是市場(chǎng)行為”。
比如武漢有購(gòu)房者稱(chēng),萬(wàn)和光谷開(kāi)發(fā)商備案價(jià)2萬(wàn)多,現(xiàn)在“惡意降價(jià)”賣(mài)1.25萬(wàn)。對(duì)此官方表示,該項(xiàng)目備案價(jià)約23124元/平方米,成交均價(jià)約18300元/平方米。因企業(yè)與施工方存在債務(wù)糾紛,將部分房屋工抵給施工方,近期施工方為回籠資金,將“工抵房”低價(jià)出售,最高降價(jià)達(dá)6000元。
當(dāng)?shù)卣€稱(chēng),商品房?jī)r(jià)格由開(kāi)發(fā)企業(yè)根據(jù)市場(chǎng)供求關(guān)系進(jìn)行自主定價(jià),同時(shí)與購(gòu)房人通過(guò)合同約定最終成交價(jià)格,但不得超過(guò)預(yù)售方案?jìng)浒竷r(jià)。經(jīng)核實(shí),該項(xiàng)目已售房屋價(jià)格均未超過(guò)備案價(jià),并不違反法律法規(guī)禁止性規(guī)定。
保定也有購(gòu)房者反映,自己2022年購(gòu)買(mǎi)風(fēng)帆家園小區(qū)房產(chǎn)一套,當(dāng)時(shí)價(jià)格每平米14000多元,近期開(kāi)發(fā)商突然降價(jià)至每平米11000元,90平米的房子虧損30萬(wàn),嚴(yán)重?fù)p害業(yè)主利益。
對(duì)此保定市人民政府表示,商品房?jī)r(jià)格屬于市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià),開(kāi)發(fā)企業(yè)可根據(jù)市場(chǎng)行情、供求關(guān)系,自主確定銷(xiāo)售價(jià)格,購(gòu)房者與開(kāi)發(fā)商可協(xié)商確定價(jià)格,納入買(mǎi)賣(mài)雙方合同約定。
成都也有購(gòu)房者表示,天府新區(qū)天府合印項(xiàng)目拿證價(jià)格為2.2萬(wàn)~2.5萬(wàn)左右,現(xiàn)在卻以1.7萬(wàn)均價(jià)附贈(zèng)車(chē)位、物業(yè)費(fèi)進(jìn)行“傾銷(xiāo)”,請(qǐng)相關(guān)部門(mén)徹查其“惡意降價(jià)”行為。
四川天府新區(qū)公園城市建設(shè)局回復(fù)稱(chēng),商品房?jī)r(jià)格實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià),在項(xiàng)目銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)、成都住建蓉e辦等對(duì)擬售房源價(jià)格按套明碼標(biāo)價(jià)、“一房一價(jià)”進(jìn)行公示,在不高于公示價(jià)格的前提下,每套房屋的銷(xiāo)售價(jià)格由買(mǎi)賣(mài)雙方協(xié)商議定。
廣州則有購(gòu)房者表示,自己2022年兩萬(wàn)多均價(jià)購(gòu)買(mǎi)保利灣上,如今樓盤(pán)降價(jià)為1.33萬(wàn)銷(xiāo)售。廣州市南沙區(qū)則表示,開(kāi)發(fā)企業(yè)可結(jié)合市場(chǎng)實(shí)際享有自主定價(jià)權(quán),并向住建部門(mén)辦理價(jià)格備案或調(diào)整,區(qū)住建部門(mén)未發(fā)現(xiàn)開(kāi)發(fā)企業(yè)存在相關(guān)違規(guī)行為。
專(zhuān)家:房?jī)r(jià)表現(xiàn)將更加分化
從上述案例可見(jiàn),當(dāng)下各地政府對(duì)新房?jī)r(jià)格管控正逐漸弱化,有的直接取消了新房備案價(jià),有的不再出臺(tái)指導(dǎo)價(jià);有的仍然規(guī)定不可超過(guò)備案價(jià),但對(duì)樓盤(pán)降價(jià)不再干涉,整體更趨市場(chǎng)化。
中指研究院市場(chǎng)研究總監(jiān)陳文靜表示,隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境的變化,限價(jià)政策帶來(lái)的負(fù)面影響進(jìn)一步凸顯。一方面,價(jià)格倒掛不僅增加了真實(shí)住房需求的購(gòu)房難度,也無(wú)法反映市場(chǎng)真實(shí)情況;此外,限制價(jià)格下跌幅度也導(dǎo)致房企銷(xiāo)售不暢,資金回籠受阻。
在她看來(lái),近兩年監(jiān)管部門(mén)多次強(qiáng)調(diào)要建設(shè)“好房子”,需要匹配政策給予支持,取消銷(xiāo)售限價(jià)、價(jià)格回歸市場(chǎng),有利于企業(yè)打造符合需求的好產(chǎn)品,是積極響應(yīng)建設(shè)“好房子”的表現(xiàn)。與此同時(shí),取消銷(xiāo)售限價(jià)也有助于企業(yè)合理定價(jià)去庫(kù)存,幫助企業(yè)加快回籠資金,緩解資金壓力。
廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認(rèn)為,新房銷(xiāo)售限價(jià)取消后,開(kāi)發(fā)商可以自由定價(jià),即便后期降價(jià)也不需要承擔(dān)責(zé)任,除非事前明確承諾過(guò)不降價(jià),這樣可以更好地利用價(jià)格進(jìn)行促銷(xiāo)和清理庫(kù)存。不過(guò),如果降價(jià)幅度過(guò)大,可能導(dǎo)致周邊項(xiàng)目也不得不降價(jià)。
“取消限價(jià)政策也有積極影響,即部分溢價(jià)較高的產(chǎn)品,將不再受價(jià)格管控限制,這些產(chǎn)品可以設(shè)定相對(duì)更高的售價(jià),前提是其品質(zhì)必須與所定價(jià)格相符合。”李宇嘉稱(chēng)。
值得注意的是,雖然多個(gè)城市不再管控新房?jī)r(jià)格,但對(duì)熱點(diǎn)城市來(lái)說(shuō),樓盤(pán)價(jià)格震蕩仍會(huì)受到關(guān)注。
比如今年有北京購(gòu)房者表示,首開(kāi)梧桐山語(yǔ)2023年7月開(kāi)盤(pán)單價(jià)4.6萬(wàn)/平米左右,其中62平米戶型一口價(jià)280.6萬(wàn)元,銷(xiāo)售顧問(wèn)保證開(kāi)盤(pán)價(jià)格最低;可是2024年2月下旬,62平米同樓層同戶型總價(jià)降價(jià)約40萬(wàn)至50萬(wàn)元,每平米單價(jià)降價(jià)15%,開(kāi)發(fā)商隨意降價(jià)。
對(duì)此昌平區(qū)住建委表示,受房地產(chǎn)市場(chǎng)周期性價(jià)格波動(dòng)影響,該項(xiàng)目62平米部分位置、樓層較差的房源存在降價(jià)現(xiàn)象,如開(kāi)發(fā)商承諾該戶型不降價(jià),市民可提供相應(yīng)證據(jù),如經(jīng)核實(shí)項(xiàng)目存在違規(guī)行為,我委將針對(duì)相應(yīng)法規(guī)對(duì)企業(yè)作出責(zé)改措施,市民也可通過(guò)司法途徑維護(hù)合法權(quán)益。
整體而言,樓市管控措施逐漸退場(chǎng)后,未來(lái)各地房?jī)r(jià)表現(xiàn)也將更趨分化、市場(chǎng)化。陳文靜認(rèn)為,一線城市短期房?jī)r(jià)仍有下行壓力,但人口、資源集聚效應(yīng)持續(xù),隨著限制性政策進(jìn)一步優(yōu)化調(diào)整,政策效果或?qū)⒅饾u顯現(xiàn),房?jī)r(jià)依然具備支撐,有望逐漸筑底恢復(fù)。
“二線城市中,核心城市房?jī)r(jià)有望見(jiàn)底,普通二線城市企業(yè)降價(jià)促銷(xiāo)預(yù)期仍在,房?jī)r(jià)下跌態(tài)勢(shì)短期或?qū)⒀永m(xù)。”她表示,三四線城市住房需求釋放緩慢,對(duì)房?jī)r(jià)支持力度偏弱,房?jī)r(jià)整體或延續(xù)底部行情。整體來(lái)看,當(dāng)前房?jī)r(jià)筑底企穩(wěn)仍需要政策端持續(xù)發(fā)力。
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