近日，廣州出臺(tái)政策支持個(gè)人住房商業(yè)貸款轉(zhuǎn)為公積金貸款，即“商轉(zhuǎn)公”，引發(fā)廣泛關(guān)注。自2023年以來(lái)，已陸續(xù)有數(shù)十城支持、優(yōu)化房貸“商轉(zhuǎn)公”，并逐漸從二三線城市覆蓋到一線城市。

減輕房貸壓力

(資料圖片僅供參考)

談及越來(lái)越多城市落地“商轉(zhuǎn)公”的主要原因，廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉說(shuō)：“一是公積金資金沉淀，地方想用這筆低成本資金作為激活樓市消費(fèi)的工具；二是樓市需求主要以剛需、剛改為主，居民現(xiàn)在對(duì)購(gòu)房成本比較敏感，‘商轉(zhuǎn)公’能降低月供?！?/p>

從貸款的利率水平對(duì)比來(lái)看，盡管商貸利率多次下調(diào)，公積金貸款的成本優(yōu)勢(shì)依然顯著，“商轉(zhuǎn)公”政策可切實(shí)降低部分購(gòu)房人的負(fù)債壓力。據(jù)珠海市住房公積金管理中心測(cè)算，目前該市商貸利率（3%）明顯高于公積金貸款利率（2.6%），公積金貸款仍然可以為購(gòu)房職工省下一筆不小開(kāi)支。以100萬(wàn)元30年期貸款為例，轉(zhuǎn)貸后利息差額達(dá)7.7萬(wàn)元。

從一些城市的落地情況來(lái)看，已經(jīng)有不少購(gòu)房人享受到“商轉(zhuǎn)公”的政策福利。佛山市住房公積金管理中心公布的數(shù)據(jù)顯示，自今年4月1日“商轉(zhuǎn)公”實(shí)施以來(lái)，不到兩個(gè)月時(shí)間內(nèi)已有超過(guò)480個(gè)家庭申請(qǐng)成功，“商轉(zhuǎn)公”涉及資金近2.5億元，平均每筆貸款可為職工節(jié)約總利息支出約3.3萬(wàn)元。

“‘商轉(zhuǎn)公’政策實(shí)施的一個(gè)重要前提是當(dāng)?shù)毓e金貸款的可貸規(guī)模?！鄙虾Ｒ拙臃康禺a(chǎn)研究院副院長(zhǎng)嚴(yán)躍進(jìn)說(shuō)。本地公積金資金池的充裕程度與“商轉(zhuǎn)公”的落地緊密相關(guān)。

以廣州為例，3月27日公布的《廣州住房公積金2024年年度報(bào)告》顯示，2024年末，廣州住房公積金繳存余額3058.97億元，同比增長(zhǎng)6.25%。

李宇嘉認(rèn)為，多地跟進(jìn)“商轉(zhuǎn)公”還考慮到地方調(diào)控房地產(chǎn)政策工具箱可選工具不多了，而公積金是地方主動(dòng)權(quán)以及政策發(fā)揮作用空間都比較大的工具。同時(shí)商貸利率下調(diào)之后，與公積金貸款利差收窄，公積金優(yōu)勢(shì)削弱了，也想擴(kuò)大業(yè)務(wù)規(guī)模。

各地門(mén)檻不同

記者注意到，各地推行“商轉(zhuǎn)公”政策設(shè)置的申請(qǐng)條件各有不同。根據(jù)《廣州商業(yè)性個(gè)人住房貸款轉(zhuǎn)住房公積金個(gè)人住房貸款實(shí)施辦法（暫行）》要求，除符合廣州市住房公積金貸款相關(guān)規(guī)定外，申請(qǐng)“商轉(zhuǎn)公”還需滿足：貸款房屋為本市唯一住房、原商業(yè)貸款放款要達(dá)到3年以上、原商業(yè)貸款在申請(qǐng)前12個(gè)月內(nèi)沒(méi)有逾期記錄、在廣州開(kāi)戶并累計(jì)繳存公積金滿60個(gè)月及以上等多重條件。

此外，廣州“商轉(zhuǎn)公”貸款僅適用于純商業(yè)住房貸款全額轉(zhuǎn)為住房公積金貸款。對(duì)于組合貸款，無(wú)論住房公積金貸款部分是否已結(jié)清，其中的商業(yè)貸款部分均不能申請(qǐng)“商轉(zhuǎn)公”貸款。

一些城市的申請(qǐng)條件則相對(duì)寬松，比如佛山“商轉(zhuǎn)公”要求原商業(yè)貸款正常還款12個(gè)月以上，既包括商業(yè)貸款全額轉(zhuǎn)為公積金貸款，也包括商業(yè)貸款轉(zhuǎn)為商業(yè)和公積金組合貸款。沈陽(yáng)優(yōu)化“商轉(zhuǎn)公”政策后，取消了原商貸已償還3年以上的限制條件，以及取消了除申請(qǐng)“商轉(zhuǎn)公”貸款的1筆個(gè)人住房商業(yè)貸款外，申請(qǐng)人名下不得有其他住房貸款的限制條件。

對(duì)于各地設(shè)置的“商轉(zhuǎn)公”申請(qǐng)條件，李宇嘉認(rèn)為，地方一方面是擔(dān)心轉(zhuǎn)的太多，公積金池子水位下降太快，影響公積金其他業(yè)務(wù)，比如提取、租房、裝修等；另一方面也要維護(hù)商業(yè)貸款存量規(guī)模，不要下滑得太快。

多數(shù)城市的“商轉(zhuǎn)公”政策還明確了動(dòng)態(tài)調(diào)整機(jī)制。如廣州規(guī)定，當(dāng)住房公積金個(gè)人住房貸款率（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“個(gè)貸率”）低于75%時(shí)啟動(dòng)“商轉(zhuǎn)公”貸款；當(dāng)個(gè)貸率達(dá)到85%及以上時(shí)可采取防控措施，包括但不限于實(shí)行“商轉(zhuǎn)公”貸款額度管控、預(yù)約申請(qǐng)等措施；當(dāng)個(gè)貸率達(dá)到90%及以上時(shí)暫停。受訪專(zhuān)家認(rèn)為這種機(jī)制確保了資金使用的可持續(xù)性和“商轉(zhuǎn)公”的有序性。

對(duì)于“商轉(zhuǎn)公”未來(lái)的推進(jìn)情況，李宇嘉認(rèn)為會(huì)在全國(guó)推廣?！耙?yàn)楦鞯胤康禺a(chǎn)交易量持續(xù)下行，公積金冗余現(xiàn)象普遍。另外，國(guó)家要求政策上持續(xù)降成本、降門(mén)檻，而各地政策工具有限，這個(gè)是為數(shù)不多且馬上可以操作的政策。”李宇嘉說(shuō)。

嚴(yán)躍進(jìn)建議，在實(shí)踐中各地職工要適當(dāng)關(guān)注本地公積金貸款的情況。若是公積金個(gè)貸率不高，說(shuō)明貸款的空間很大，這個(gè)時(shí)候會(huì)有較大的資金用于“商轉(zhuǎn)公”。同時(shí)各地在推廣此類(lèi)政策時(shí)也需要基于公積金資金池的情況把控節(jié)奏。

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