近日，廣州出臺政策支持個人住房商業(yè)貸款轉(zhuǎn)為公積金貸款，即“商轉(zhuǎn)公”，引發(fā)廣泛關(guān)注。自2023年以來，已陸續(xù)有數(shù)十城支持、優(yōu)化房貸“商轉(zhuǎn)公”，并逐漸從二三線城市覆蓋到一線城市。

減輕房貸壓力

(資料圖片僅供參考)

談及越來越多城市落地“商轉(zhuǎn)公”的主要原因，廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉說：“一是公積金資金沉淀，地方想用這筆低成本資金作為激活樓市消費的工具；二是樓市需求主要以剛需、剛改為主，居民現(xiàn)在對購房成本比較敏感，‘商轉(zhuǎn)公’能降低月供。”

從貸款的利率水平對比來看，盡管商貸利率多次下調(diào)，公積金貸款的成本優(yōu)勢依然顯著，“商轉(zhuǎn)公”政策可切實降低部分購房人的負債壓力。據(jù)珠海市住房公積金管理中心測算，目前該市商貸利率（3%）明顯高于公積金貸款利率（2.6%），公積金貸款仍然可以為購房職工省下一筆不小開支。以100萬元30年期貸款為例，轉(zhuǎn)貸后利息差額達7.7萬元。

從一些城市的落地情況來看，已經(jīng)有不少購房人享受到“商轉(zhuǎn)公”的政策福利。佛山市住房公積金管理中心公布的數(shù)據(jù)顯示，自今年4月1日“商轉(zhuǎn)公”實施以來，不到兩個月時間內(nèi)已有超過480個家庭申請成功，“商轉(zhuǎn)公”涉及資金近2.5億元，平均每筆貸款可為職工節(jié)約總利息支出約3.3萬元。

“‘商轉(zhuǎn)公’政策實施的一個重要前提是當?shù)毓e金貸款的可貸規(guī)模?！鄙虾Ｒ拙臃康禺a(chǎn)研究院副院長嚴躍進說。本地公積金資金池的充裕程度與“商轉(zhuǎn)公”的落地緊密相關(guān)。

以廣州為例，3月27日公布的《廣州住房公積金2024年年度報告》顯示，2024年末，廣州住房公積金繳存余額3058.97億元，同比增長6.25%。

李宇嘉認為，多地跟進“商轉(zhuǎn)公”還考慮到地方調(diào)控房地產(chǎn)政策工具箱可選工具不多了，而公積金是地方主動權(quán)以及政策發(fā)揮作用空間都比較大的工具。同時商貸利率下調(diào)之后，與公積金貸款利差收窄，公積金優(yōu)勢削弱了，也想擴大業(yè)務(wù)規(guī)模。

各地門檻不同

記者注意到，各地推行“商轉(zhuǎn)公”政策設(shè)置的申請條件各有不同。根據(jù)《廣州商業(yè)性個人住房貸款轉(zhuǎn)住房公積金個人住房貸款實施辦法（暫行）》要求，除符合廣州市住房公積金貸款相關(guān)規(guī)定外，申請“商轉(zhuǎn)公”還需滿足：貸款房屋為本市唯一住房、原商業(yè)貸款放款要達到3年以上、原商業(yè)貸款在申請前12個月內(nèi)沒有逾期記錄、在廣州開戶并累計繳存公積金滿60個月及以上等多重條件。

此外，廣州“商轉(zhuǎn)公”貸款僅適用于純商業(yè)住房貸款全額轉(zhuǎn)為住房公積金貸款。對于組合貸款，無論住房公積金貸款部分是否已結(jié)清，其中的商業(yè)貸款部分均不能申請“商轉(zhuǎn)公”貸款。

一些城市的申請條件則相對寬松，比如佛山“商轉(zhuǎn)公”要求原商業(yè)貸款正常還款12個月以上，既包括商業(yè)貸款全額轉(zhuǎn)為公積金貸款，也包括商業(yè)貸款轉(zhuǎn)為商業(yè)和公積金組合貸款。沈陽優(yōu)化“商轉(zhuǎn)公”政策后，取消了原商貸已償還3年以上的限制條件，以及取消了除申請“商轉(zhuǎn)公”貸款的1筆個人住房商業(yè)貸款外，申請人名下不得有其他住房貸款的限制條件。

對于各地設(shè)置的“商轉(zhuǎn)公”申請條件，李宇嘉認為，地方一方面是擔(dān)心轉(zhuǎn)的太多，公積金池子水位下降太快，影響公積金其他業(yè)務(wù)，比如提取、租房、裝修等；另一方面也要維護商業(yè)貸款存量規(guī)模，不要下滑得太快。

多數(shù)城市的“商轉(zhuǎn)公”政策還明確了動態(tài)調(diào)整機制。如廣州規(guī)定，當住房公積金個人住房貸款率（以下簡稱“個貸率”）低于75%時啟動“商轉(zhuǎn)公”貸款；當個貸率達到85%及以上時可采取防控措施，包括但不限于實行“商轉(zhuǎn)公”貸款額度管控、預(yù)約申請等措施；當個貸率達到90%及以上時暫停。受訪專家認為這種機制確保了資金使用的可持續(xù)性和“商轉(zhuǎn)公”的有序性。

對于“商轉(zhuǎn)公”未來的推進情況，李宇嘉認為會在全國推廣?！耙驗楦鞯胤康禺a(chǎn)交易量持續(xù)下行，公積金冗余現(xiàn)象普遍。另外，國家要求政策上持續(xù)降成本、降門檻，而各地政策工具有限，這個是為數(shù)不多且馬上可以操作的政策?！崩钣罴握f。

嚴躍進建議，在實踐中各地職工要適當關(guān)注本地公積金貸款的情況。若是公積金個貸率不高，說明貸款的空間很大，這個時候會有較大的資金用于“商轉(zhuǎn)公”。同時各地在推廣此類政策時也需要基于公積金資金池的情況把控節(jié)奏。

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