當(dāng)前，廣東省各地市收購(gòu)存量商品房用作保障性住房的動(dòng)作正在加速。除今年早些時(shí)間已經(jīng)開(kāi)始征集工作的惠州、江門(mén)等地市，8月以來(lái)，又有深圳、珠海、肇慶三地發(fā)布有關(guān)通告。值得注意的是，與此前其他地市不同，深圳、珠海兩地的征集通告并非住建部門(mén)發(fā)出。在深圳，市屬國(guó)有獨(dú)資企業(yè)深圳市安居集團(tuán)將開(kāi)展收購(gòu)工作，而珠海則是以一家國(guó)資控股企業(yè)——華發(fā)集團(tuán)的關(guān)聯(lián)交易公告形式向外披露。　　深圳：保障性住房專營(yíng)國(guó)企登場(chǎng) 被收購(gòu)房源需滿足四大要求

8月7日，深圳市安居集團(tuán)發(fā)布《關(guān)于收購(gòu)商品房用作保障性住房的征集通告》（以下簡(jiǎn)稱《征集通告》）稱，為積極構(gòu)建“保障+市場(chǎng)”住房供應(yīng)體系，遵循“市場(chǎng)化、法治化”和雙方自愿原則，深圳市安居集團(tuán)有限公司所屬企業(yè)擬開(kāi)展收購(gòu)商品房用作保障性住房工作，向深圳市域征集商品房用作保障性住房項(xiàng)目。

深圳市安居集團(tuán)有限公司是深圳市于2016年6月注冊(cè)成立的市屬國(guó)有獨(dú)資企業(yè)，注冊(cè)資本1000億元，是深圳市專責(zé)從事保障性住房投資建設(shè)和運(yùn)營(yíng)管理的保障性住房專營(yíng)機(jī)構(gòu)。

《征集通告》對(duì)房源征集范圍及條件進(jìn)行了相當(dāng)嚴(yán)格的限制。征集范圍包括，深圳市（不含深汕特別合作區(qū)）范圍內(nèi)商品房性質(zhì)的住宅、公寓、宿舍等，優(yōu)先選取整棟或整單元未售、可實(shí)現(xiàn)封閉管理的樓棟項(xiàng)目（房源）。

房源須同時(shí)滿足以下四個(gè)條件：一是位置合適。處于交通便利、配套設(shè)施較為齊全的區(qū)位，貼近區(qū)域發(fā)展核心片區(qū)，具備產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)、發(fā)展優(yōu)勢(shì)。二是戶型面積合適。原則上項(xiàng)目（房源）主力戶型面積應(yīng)滿足深圳市保障性住房戶型、面積（65平方米以下）要求。三是生活便利。周邊交通便利，臨近地鐵口、公交站，具備基礎(chǔ)設(shè)施、生活配套相對(duì)完善等宜居條件。四是手續(xù)齊全。擬收購(gòu)項(xiàng)目須四證齊全，保證項(xiàng)目的合法合規(guī)性，滿足金融機(jī)構(gòu)的貸款要求。

與此前惠州、江門(mén)等地的存量商品房收購(gòu)征集公告相比，本次深圳市安居集團(tuán)發(fā)布的收購(gòu)條件有著不小的差別。首先，65平方米以下的面積要求相比此前其他地市120平方米以下無(wú)疑是嚴(yán)苛了不少。其次，深圳市安居集團(tuán)在要求房源本身地段交通便利、生活便利以外，對(duì)車位配比并無(wú)要求。

有業(yè)內(nèi)人士指出，按照《征集通告》的四項(xiàng)條件，能夠被納入收購(gòu)范圍的房源將以公寓、宿舍為主?！?strong>　珠海：120億元總額關(guān)聯(lián)交易交易房源用途暫未明確

8月9日，上市企業(yè)華發(fā)股份（SH600325）發(fā)布公告披露，該公司擬與其母公司珠海華發(fā)集團(tuán)有限公司（以下簡(jiǎn)稱“華發(fā)集團(tuán)”）或其子公司開(kāi)展存量商品房及配套車位交易業(yè)務(wù)（含達(dá)到預(yù)售條件的房源，合稱“存量商品房”），總交易金額不超過(guò)120億元。

企查查資料顯示，華發(fā)集團(tuán)股東分別為珠海市國(guó)資委和廣東省財(cái)政廳，其中珠海市國(guó)資委持股占比約93.51%。公告顯示，本次交易方式包括但不限于直接出售商品房、出售房地產(chǎn)項(xiàng)目公司股權(quán)。本次交易的具體價(jià)格將根據(jù)具有相應(yīng)資質(zhì)的資產(chǎn)評(píng)估公司出具的資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告最終確定并簽訂正式合同。

公告中有如下表述：“本次交易是為了積極響應(yīng)黨的二十屆三中全會(huì)關(guān)于‘加快建立租購(gòu)并舉的住房制度，加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式’的工作部署，助力珠海市加快住房租賃供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，構(gòu)建租購(gòu)并舉的住房新格局。”

盡管本次關(guān)聯(lián)交易披露了珠海市有關(guān)國(guó)有企業(yè)將投入約120億元用作收購(gòu)存量商品房，但截至發(fā)稿，珠海市住建部門(mén)仍未發(fā)布有關(guān)征集商品房用作保障性住房的細(xì)則文件。此前，珠海市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局有關(guān)負(fù)責(zé)人在接受采訪時(shí)曾表示，相關(guān)政策文件及實(shí)施細(xì)則正在制定中，有關(guān)進(jìn)展會(huì)及時(shí)對(duì)外發(fā)布。

不過(guò)，今年7月31日，華發(fā)股份曾發(fā)布公告披露，旗下全資子公司珠海華發(fā)資產(chǎn)管理有限公司以2.66億元的總價(jià)向珠海市安居集團(tuán)轉(zhuǎn)讓了一批存量房產(chǎn)。珠海市安居集團(tuán)為珠海全市安居住房投資建設(shè)運(yùn)營(yíng)主體。8月8日，華發(fā)集團(tuán)、珠海安居集團(tuán)與中國(guó)建設(shè)銀行廣東省分行簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議，根據(jù)協(xié)議，建設(shè)銀行廣東省分行向珠海安居集團(tuán)提供總金額不超過(guò)200億元的銀行綜合授信支持。

肇慶：優(yōu)先考慮中心城區(qū)收購(gòu)價(jià)格利潤(rùn)不超過(guò)5%

8月12日，廣東省肇慶市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局發(fā)布《關(guān)于征集商品房用作保障性住房的公告》，征集時(shí)間截至2024年8月30日。征集范圍為肇慶市各縣（市、區(qū)）中心區(qū)域，優(yōu)先考慮中心城區(qū)已建成存量商品房。

與此前其他地市住建部門(mén)發(fā)布的征集公告相區(qū)別的是，肇慶市住建局發(fā)布的征集公告對(duì)收購(gòu)價(jià)格有了較為明確的標(biāo)準(zhǔn)，“以同地段重置價(jià)格為參考上限，即劃撥土地成本和建安成本、加不超過(guò)5%的利潤(rùn)。”

公告要求，擬收購(gòu)的已建成存量商品房項(xiàng)目須同時(shí)符合下列條件，并優(yōu)先選擇整棟或整單元、可實(shí)現(xiàn)封閉管理未銷售的項(xiàng)目：（一）性質(zhì)為住宅或公寓，原則上單套建筑面積在120平方米以下；（二）已取得竣工備案證明；（三）權(quán)屬清晰可交易；（四）項(xiàng)目涉及債權(quán)債務(wù)關(guān)系清晰；（五）房源所屬項(xiàng)目周邊交通便利、配套設(shè)施完善，滿足一定車位配比。

今年5月，央行宣布設(shè)立3000億元保障性住房再貸款，支持地方國(guó)有企業(yè)以合理價(jià)格收購(gòu)已建成存量商品房，用作配售型或配租型保障性住房。據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至目前，廣東省已有深圳、惠州、江門(mén)、佛山、肇慶明確收購(gòu)存量商品房用作保障性住房，廣州、珠海雖有收購(gòu)存量商品房的舉措，但收購(gòu)用途為安置用房或補(bǔ)充住房租賃市場(chǎng)。

觀點(diǎn)：遵循市場(chǎng)化原則滿足保障性政策要求

廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，截至目前，全國(guó)已有超60城發(fā)布了收購(gòu)存量房做保障房的政策。不過(guò)從目前各地存量收購(gòu)的情況來(lái)看，基本上還處于前期摸排需求的過(guò)程中，反映出一方面是符合要求的項(xiàng)目相對(duì)有限，另一方面開(kāi)發(fā)商低價(jià)出售存量房的意愿比較低。

李宇嘉指出，深圳此次收購(gòu)存量房做保障房主要有兩個(gè)特點(diǎn)。一是面積相對(duì)比較小，在65平方米以下。這是因?yàn)檎呙鞔_提出，存量收購(gòu)做保障房一定要滿足當(dāng)?shù)貙?duì)于保障性住房的最低面積標(biāo)準(zhǔn)。不僅是深圳，全國(guó)其他城市也是這么要求的。也就是說(shuō)，不能為了去化庫(kù)存而收購(gòu)商品住房，而應(yīng)該是在滿足保障房政策要求的前提下，推進(jìn)存量收購(gòu)。二是由安居集團(tuán)推進(jìn)收購(gòu)工作，這也意味著，實(shí)現(xiàn)資金平衡是存量收購(gòu)的第一原則。參照配售型保障房為同區(qū)域商品房5至6折的價(jià)格，要實(shí)現(xiàn)資金平衡，收購(gòu)的價(jià)格可能要比配售型保障房更低，接近成本價(jià)。

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