每經(jīng)記者 黃婉銀 每經(jīng)編輯 陳夢妤

最近幾年，保利發(fā)展（600048）一直都是最晚交卷的龍頭房企，不過今年市場對保利這份答卷的關(guān)注度顯然比以往高出許多。

2021年7月，已在保利發(fā)展工作24年的劉平接棒宋廣菊，成為新一任董事長。

新官上任三把火。

劉平新上任不久，保利發(fā)展就宣布劉平及全體高級(jí)管理人員計(jì)劃自2021年8月4日起6個(gè)月內(nèi)增持公司股份，合計(jì)增持金額不低于人民幣800萬元、不超過人民幣1500萬元，增持價(jià)格不超過15.06元/股。

同時(shí)宣布增持的，還有保利發(fā)展實(shí)控人保利集團(tuán)。彼時(shí)，保利發(fā)展股價(jià)受板塊估值拖累年內(nèi)已下跌36.85%，公司管理層也多次表示公司價(jià)值被嚴(yán)重低估。

這次增持成為保利發(fā)展近半年股價(jià)一路上漲的起點(diǎn)，今年3月中旬，保利發(fā)展股價(jià)與市值甚至一度雙雙超越萬科，創(chuàng)歷史新高。

截至4月21日收盤，保利發(fā)展報(bào)收每股17.51元，較2021年8月增持前的9.38元，漲幅已經(jīng)達(dá)到86.67%。

從基本經(jīng)營數(shù)據(jù)來看，保利發(fā)展2021年總體稱得上平穩(wěn)。實(shí)現(xiàn)營業(yè)總收入2850.24億元，同比增長17.19%；實(shí)現(xiàn)凈利潤371.89億元，同比下降7.14%；歸母凈利潤273.88億元，同比下降5.39%，主要受地產(chǎn)項(xiàng)目利潤率下降影響。

保利發(fā)展表示，公司2021年毛利率為26.80%，同比下降5.79個(gè)百分點(diǎn)，與行業(yè)利潤率下行趨勢一致。未來隨著高地價(jià)項(xiàng)目的陸續(xù)體現(xiàn)，毛利率仍將承壓。2021年公司凈利率為13.05%，同比下降3.42個(gè)百分點(diǎn)。

對保利發(fā)展這類企業(yè)來說，融資能力與財(cái)務(wù)水平自然能保持一貫的得當(dāng)。2021年，保利發(fā)展有息負(fù)債規(guī)模為3382億元，綜合融資成本約4.46%，較去年末下降31個(gè)基點(diǎn)，是綠檔企業(yè)。

新一任管理層需要一個(gè)新口號(hào)為新一年做指引。

4月21日，在2021年度網(wǎng)上業(yè)績說明會(huì)上，劉平表示，公司提出“進(jìn)三爭一”目標(biāo)，是有信心和底氣的。這是繼5年前宋廣菊時(shí)代提出“重回前三”后，保利發(fā)展的又一新目標(biāo)。

2021年，保利發(fā)展實(shí)現(xiàn)簽約金額5349.29億元，同比增長6.38%；實(shí)現(xiàn)簽約面積3333.02萬平方米，同比下降2.23%。在克而瑞的排行榜中，保利發(fā)展去年以4899.7億元操盤金額位列第四。

“在行業(yè)波動(dòng)中，作為領(lǐng)軍企業(yè)，公司的資源、資金、品牌實(shí)力都更具優(yōu)勢，更能捕捉市場機(jī)會(huì)。同時(shí)，對于‘進(jìn)三爭一’這一目標(biāo)，不能簡單的、片面地理解成一個(gè)榜單排名，而是綜合實(shí)力的領(lǐng)先，是硬實(shí)力、軟實(shí)力都過硬的第一。公司作為行業(yè)龍頭，不簡單追求規(guī)模上的排名。”

另一方面，在劉平看來，目前行業(yè)的長效機(jī)制已經(jīng)基本形成，行業(yè)發(fā)展基礎(chǔ)依然存在。作為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，行業(yè)基本面依然沒有改變，公司依然對房地產(chǎn)行業(yè)保持信心，房地產(chǎn)行業(yè)未來依然是一個(gè)好行業(yè)。

去年，在外界看來，以保利發(fā)展為代表的央企和地方國企在土地市場十分活躍，但也只是在同行的襯托之下。事實(shí)上，保利發(fā)展全年拓展項(xiàng)目145個(gè)，新增容積率面積2722萬平方米，拓展金額1857億元，分別同比下降15%和21%。

2022年，劉平希望保利發(fā)展能更加積極，他給出全年的投資計(jì)劃是3650億元，“今年公司整體的拓展邏輯還是質(zhì)量重于數(shù)量，確保公司持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展的同時(shí)能夠有更好的業(yè)績和利潤，保障股東投資回報(bào)?！?/p>

不過2022年1-3月，保利發(fā)展拿地規(guī)模同比大幅度減少。對此，財(cái)務(wù)總監(jiān)王一夫解釋道，公司對大勢的判讀是“聚焦”。市場規(guī)模見頂后需求是相對聚焦的，會(huì)回歸一二線核心城市，且主要會(huì)集中于這些城市的成熟區(qū)域，而由于集中供地政策，這些城市的供地在第一季度也相對有限。

“所以基于這樣的判斷，隨著第二季度中心城市陸續(xù)供地，公司將嚴(yán)格按照立項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)，適當(dāng)提升拓展力度。此外，公司也在密切關(guān)注一些收益更佳、風(fēng)險(xiǎn)可控的收并購機(jī)會(huì)，這些項(xiàng)目的落實(shí)可能需要的時(shí)間和周期會(huì)更長?！?/p>

過去幾年的保利發(fā)展，或是因同行跑太快而沒有跟上所以慢了下來，現(xiàn)在同行都已經(jīng)漸漸慢下來，進(jìn)入劉平時(shí)代的保利發(fā)展將以何種姿態(tài)“進(jìn)三爭一”？

關(guān)鍵詞： 進(jìn)三爭一