人民銀行5月20日公告稱1年期貸款市場報價利率（LPR）保持3.7%不變；5年期以上LPR下調15個基點至4.45%。對此，多名專家表示，五年期LPR下調超預期，將進一步降低居民房貸負擔，提振企業(yè)投資意愿，利好房地產和消費。

符合預期

此次調整，5年期以上LPR相較上月4.6%下調了15個基點，1年期LPR保持不變。這是時隔4個月后LPR再度調降，LPR上次調整為2022年1月20日，1年期LPR下調10個基點至3.7%，5年期下調5個基點至4.6%。

這一舉措背后的原因幾何？財信研究院副院長伍超明認為，5年期LPR利率的下調，一是因為存款利率市場化調整機制作用的結果，通過降低銀行負債成本，促進貸款利率下行，“根據(jù)人民銀行數(shù)據(jù)，4月最后一周全國金融機構新發(fā)生存款加權平均利率為2.37%，較前一周下降10個基點，所以這次LPR報價下降符合預期?！蔽槌髡f。

上月數(shù)據(jù)還顯示，4月25日人民銀行下調銀行存款準備金率釋放5300億元，每年降低金融機構資金成本約65億元，業(yè)內人士認為此舉通過金融機構傳導，有助于本次LPR調降。

伍超明還補充道，“由于居民購房貸款期限一般在5年期以上，本次調降5年期LPR利率，無疑將降低居民購房貸款成本，提振購房貸款需求，支持剛性和改善性住房需求，促進房地產市場健康發(fā)展和良性循環(huán)?！?/p>

對此，植信投資研究院資深研究員馬泓也表示，政策“組合拳”出臺，這是政府在積極促進居民住房信貸回暖。自2021年9月開始，住房信貸政策邊際改善，政策底顯現(xiàn)，居民住房貸款利率開始趨降、商業(yè)銀行放款節(jié)奏有所加快。然而，因疫情等因素沖擊，導致2022年初至今，居民購房意愿較為低迷，住房信貸釋放的速度隨之放緩，前4月新增個人按揭貸款同比下降25%。

“此番五年期貸款基準利率LPR的下調，不僅利好首套房購置需求，同時也降低了存量房貸持有者的還貸成本，有助于促進其消費。預計整體房貸利率將進一步走低，居民按揭貸款以及中長期貸款增速有望在較短的時間內實現(xiàn)觸底企穩(wěn)?！瘪R泓說。

提振房地產市場

就在5月15日，人民銀行、銀保監(jiān)會發(fā)布了關于調整差別化住房信貸政策有關問題的通知。通知明確，對于貸款購買普通自住房的居民家庭，首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率下限調整為不低于相應期限貸款市場報價利率（LPR）減20個基點。二套住房商業(yè)性個人住房貸款利率政策下限按現(xiàn)行規(guī)定執(zhí)行。

通知同時強調，在全國統(tǒng)一的貸款利率下限基礎上，人民銀行、銀保監(jiān)會各派出機構按照“因城施策”的原則，指導各省級市場利率定價自律機制，根據(jù)轄區(qū)內各城市房地產市場形勢變化及城市政府調控要求，自主確定轄區(qū)內各城市首套和二套住房商業(yè)性個人住房貸款利率加點下限。

伍超明指出，5年期LPR利率下調的影響：一是打開房貸利率下行空間，近期部分城市商業(yè)銀行已將首套房貸利率調至4.4%，此次5年期LPR下調15基點，意味著未來房貸利率下限將進一步下調至4.25%。

“此外，還有利于緩解信貸需求不足。由于房地產是銀行信貸投放的重要抵押品，房地產市場需求回落和房價增速放緩，將影響到抵押品價值的大小，進而影響寬信用效果。調降LPR有利于穩(wěn)定房地產市場，一方面提振房地產市場本身相關信貸需求，另一方面有助于穩(wěn)定抵押品價值，提高寬信用效果。”伍超明說。

招商基金研究部首席經濟學家李湛也表示，本次LPR調降，利好地產等板塊，同時存量貸款下降，也將利好消費。降息與結構化寬松相結合，進一步打開了各地“因城施策”的空間。短期看，疫情對居民收入造成了結構性沖擊，包括財產性收入增速下滑幅度加大、中等收入群體收入恢復好于低收入群體，收入差距拉大將制約低收入群體加杠桿能力和意愿。不過長期來看居民收入增速將延續(xù)疫情前穩(wěn)中趨降、與經濟增速相匹配的增長形勢，對居民小幅穩(wěn)步加杠桿構成支撐。

馬泓預測，下一個階段，后續(xù)樓市紓困政策將從三、四線城市逐步向一線和重點二線城市轉移，部分城市將可能小幅調降房貸利率，適度降低購房者融資成本。參考過往類似周期的房貸政策，預計2022年末個人住房貸款加權平均利率可能從2022年一季度末的5.49%下調至5.0%-5.25%左右。

“未來政策寬松的力度仍有空間，住房金融環(huán)境進一步改善，房地產投資會逐步企穩(wěn)。下半年，隨著調控政策逐步顯效，新開工或將觸底反彈，房地產投資增速可能在三季度逐步企穩(wěn)，并于四季度小幅回升。預計全年房地產開發(fā)投資同比增長約2%，增速繼續(xù)下降但幅度稍有放緩?！瘪R泓說。

關鍵詞： 人民銀行 住房信貸 房地產市場