進(jìn)入8月份以來(lái)，多家港股物業(yè)企業(yè)陸續(xù)發(fā)布上半年業(yè)績(jī)預(yù)告。從業(yè)績(jī)表現(xiàn)來(lái)看，相較于過(guò)去同期普遍受母公司風(fēng)險(xiǎn)拖累、計(jì)提減值導(dǎo)致業(yè)績(jī)承壓，今年多家物企關(guān)聯(lián)方減值準(zhǔn)備大幅減少，盈利情況普遍有所改善，顯示行業(yè)正逐步邁向獨(dú)立發(fā)展的新階段。

與此同時(shí)，增值業(yè)務(wù)也呈現(xiàn)出更加多元化的態(tài)勢(shì)，涵蓋二手房租賃、買賣、房屋維修及裝修等業(yè)務(wù)多點(diǎn)開(kāi)花，持續(xù)提升物業(yè)企業(yè)的毛利率和現(xiàn)金流水平。

具體來(lái)看，多家物業(yè)企業(yè)已走出大幅虧損階段，盈利水平持續(xù)回升。8月19日，融創(chuàng)服務(wù)控股有限公司（以下簡(jiǎn)稱“融創(chuàng)服務(wù)”）發(fā)布業(yè)績(jī)預(yù)告，預(yù)計(jì)上半年實(shí)現(xiàn)擁有人應(yīng)占凈利潤(rùn)不低于1億元，而去年同期虧損約4.72億元，實(shí)現(xiàn)由虧轉(zhuǎn)盈。

【資料圖】

融創(chuàng)服務(wù)在公告中表示，公司擁有人應(yīng)占盈利較去年同期增加，主要由于公司在本期間對(duì)關(guān)聯(lián)方應(yīng)收款項(xiàng)計(jì)提減值準(zhǔn)備大幅減少。

雅生活智慧城市服務(wù)股份有限公司（以下簡(jiǎn)稱“雅生活服務(wù)”）同樣預(yù)告股東應(yīng)占利潤(rùn)將較2024年同期大幅增長(zhǎng)。雅生活服務(wù)表示，2024年同期大幅計(jì)提關(guān)聯(lián)方貿(mào)易應(yīng)收款的減值撥備，自2024年下半年至今，通過(guò)采取修訂合同信用條款、主動(dòng)調(diào)整業(yè)務(wù)模式、積極尋找工抵資產(chǎn)、提起訴訟等方式，有效控制關(guān)聯(lián)方及房地產(chǎn)企業(yè)相關(guān)業(yè)務(wù)往來(lái)的應(yīng)收款余額。截至2025年6月30日，公司預(yù)計(jì)對(duì)關(guān)聯(lián)方貿(mào)易及其他應(yīng)收款項(xiàng)無(wú)新增大額計(jì)提減值撥備。

此外，佳源服務(wù)控股有限公司（以下簡(jiǎn)稱“佳源服務(wù)”）預(yù)計(jì)上半年凈利潤(rùn)在1.2億元至1.5億元之間，相較于2024年同期（凈利潤(rùn)約6320萬(wàn)元）顯著增加。此次凈利潤(rùn)的增加主要?dú)w因于相關(guān)的強(qiáng)制執(zhí)行調(diào)解協(xié)議，撥回了此前與控股股東未經(jīng)授權(quán)擔(dān)保相關(guān)的1.09億元減值撥備。

上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)記者表示：“這輪盈利改善的共性因素在于減值壓力的緩解。過(guò)去幾年，物企大多背負(fù)母公司遺留的應(yīng)收款或擔(dān)保風(fēng)險(xiǎn)，不得不大幅計(jì)提減值。如今隨著關(guān)聯(lián)交易逐步出清、應(yīng)收賬款管理趨嚴(yán)，這部分負(fù)擔(dān)明顯減輕。換句話說(shuō)，物企正在擺脫母公司光環(huán)，靠自身的運(yùn)營(yíng)現(xiàn)金流站穩(wěn)腳跟。未來(lái)誰(shuí)能率先實(shí)現(xiàn)‘去母公司化’，誰(shuí)就能更快進(jìn)入良性循環(huán)。”

隨著物業(yè)行業(yè)逐漸走出減值陰影，不少物企也在探索新的增值業(yè)務(wù)，提升整體毛利率。

正如萬(wàn)物云空間科技服務(wù)股份有限公司（以下簡(jiǎn)稱“萬(wàn)物云”）董事長(zhǎng)朱保全在今年中期業(yè)績(jī)會(huì)上所說(shuō)，公司將基礎(chǔ)的物業(yè)費(fèi)毛利率定義在7%至18%之間，這是一個(gè)合理區(qū)間。物業(yè)是個(gè)現(xiàn)金流穩(wěn)定、毛利率也相對(duì)穩(wěn)健的業(yè)務(wù)，體現(xiàn)了該業(yè)務(wù)的現(xiàn)金流屬性和長(zhǎng)期可持續(xù)性。

相比之下，增值業(yè)務(wù)則更多體現(xiàn)了物業(yè)公司的成長(zhǎng)性，同時(shí)也有助于毛利率的持續(xù)提升。例如，萬(wàn)物云上半年居住資產(chǎn)相關(guān)業(yè)務(wù)（包括租賃、買賣、維修及裝修等）在22.3%的毛利率水平下實(shí)現(xiàn)了近40%的增長(zhǎng)，成為公司新的增長(zhǎng)點(diǎn)。

值得一提的是，近期價(jià)格敏感度攀升，業(yè)主對(duì)于降價(jià)的訴求凸顯，部分城市出現(xiàn)物業(yè)費(fèi)降費(fèi)潮，不少物業(yè)企業(yè)退出虧損項(xiàng)目，物業(yè)費(fèi)收繳情況也成為行業(yè)關(guān)注的一大特點(diǎn)。

對(duì)此，融創(chuàng)服務(wù)也在業(yè)績(jī)預(yù)告中坦言，公司預(yù)期毛利及毛利率均較去年同期降低，主要由于公司暫緩確認(rèn)已完成履約義務(wù)但回款存在高風(fēng)險(xiǎn)的若干第三方客戶的收入，以及近年交付項(xiàng)目質(zhì)保到期而帶來(lái)的維修維護(hù)成本增加所致。

中信證券在研報(bào)中表示，伴隨著虧損業(yè)務(wù)和虧損項(xiàng)目的陸續(xù)退出，企業(yè)從重視規(guī)模增長(zhǎng)向重視業(yè)績(jī)提升轉(zhuǎn)變。行業(yè)回歸基礎(chǔ)服務(wù)的過(guò)程也是回歸專業(yè)性的過(guò)程——在規(guī)?？耧j過(guò)程中，一度被忽視的催收和業(yè)主關(guān)系維護(hù)技巧回歸，新質(zhì)生產(chǎn)力也助力企業(yè)提升效率。

同策研究院聯(lián)席院長(zhǎng)宋紅衛(wèi)對(duì)記者表示：“2025年上半年，物業(yè)行業(yè)呈現(xiàn)新變化——減值壓力明顯緩解，盈利水平有所回升。隨著不利因素逐步出清，物業(yè)企業(yè)的現(xiàn)金流穩(wěn)健性和盈利持續(xù)性也開(kāi)始受到市場(chǎng)關(guān)注。整體來(lái)看，行業(yè)環(huán)境正逐步改善，未來(lái)發(fā)展有望更加穩(wěn)健?！?/p>

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