2021年第三季度，物管企業(yè)赴港上市仍在上演。港交所顯示，9月30日，中南建設(shè)旗下物業(yè)公司中南服務(wù)商業(yè)有限公司（以下簡(jiǎn)稱“中南服務(wù)”）向港交所遞交招股書。

據(jù)同花順I(yè)Find數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，第三季度，共有融信服務(wù)、康橋悅生活、德信服務(wù)等7家物管企業(yè)于港交所成功上市；通過(guò)上市聆訊的共有4家，分別為萬(wàn)盈服務(wù)、瑞安新天地、金茂物業(yè)、蘇新美好生活。

在物管企業(yè)爭(zhēng)相上市的同時(shí)，物管行業(yè)的多起并購(gòu)也引發(fā)了市場(chǎng)極大關(guān)注。

10月4日，有媒體稱，合生創(chuàng)展擬收購(gòu)恒大物業(yè)約51％股份，并獲得恒大物業(yè)控股權(quán)。10月4日港股盤前，中國(guó)恒大、恒大物業(yè)、合生創(chuàng)展均短暫停牌。對(duì)此，記者向恒大方面求證，對(duì)方表示，“暫無(wú)消息，以公告為準(zhǔn)?！?/p>

中指研究院物業(yè)事業(yè)部常務(wù)副總經(jīng)理牛曉娟對(duì)記者表示，“目前，物業(yè)管理行業(yè)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈，行業(yè)處于加速整合階段，市場(chǎng)集中度將持續(xù)提升。房地產(chǎn)行業(yè)的洗牌將進(jìn)一步加速這一進(jìn)程，物業(yè)管理行業(yè)內(nèi)部的分化將繼續(xù)擴(kuò)大。”

房企持續(xù)拆分物業(yè)板塊上市

中指研究院數(shù)據(jù)顯示，物管行業(yè)目前處于快速發(fā)展時(shí)期。2021年行業(yè)整體市值突破萬(wàn)億港元，預(yù)計(jì)年末上市企業(yè)數(shù)將突破70家。僅9月份，便有中南服務(wù)、萬(wàn)盈服務(wù)、金茂物業(yè)3家物管公司遞表，而魯商發(fā)展下屬公司魯商服務(wù)首次公開發(fā)行境外上市外資股也獲得中國(guó)證監(jiān)會(huì)核準(zhǔn)批復(fù)。

業(yè)內(nèi)人士指出，2019年以來(lái)，房地產(chǎn)行業(yè)受到政策調(diào)控影響，市值下降明顯，但以輕資產(chǎn)、低負(fù)債、穩(wěn)定現(xiàn)金流、高成長(zhǎng)為代表的物業(yè)管理板塊在資本市場(chǎng)認(rèn)可度卻不斷提升，在IPO中往往能獲得更高估值。這也是近幾年房企踴躍拆分物業(yè)管理上市的主因之一。

牛曉娟認(rèn)為，房地產(chǎn)企業(yè)分拆物業(yè)板塊上市有以下幾個(gè)原因：一是在房地產(chǎn)行業(yè)整體增速放緩、政策趨緊的背景下，深耕存量市場(chǎng)的物管企業(yè)憑借抗周期、輕資產(chǎn)、準(zhǔn)公共服務(wù)等屬性更受資本青睞；二是物管行業(yè)有良好的市場(chǎng)前景，正處于發(fā)展的黃金時(shí)期，鼓勵(lì)性、支持性政策較多，市場(chǎng)想象空間大；三是物管企業(yè)上市后可通過(guò)募集資金做大做強(qiáng)，綜合提升自身及地產(chǎn)母公司的整體競(jìng)爭(zhēng)力。

易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，隨著監(jiān)管的趨嚴(yán)與服務(wù)同質(zhì)化的加劇，資本市場(chǎng)對(duì)物管企業(yè)的追捧將會(huì)逐漸趨于冷靜，在此情形下，強(qiáng)者恒強(qiáng)的行業(yè)格局逐漸顯現(xiàn)，中小物企彎道超車的機(jī)會(huì)愈發(fā)渺茫。

行業(yè)內(nèi)部并購(gòu)頻頻

今年以來(lái)，部分房企面對(duì)債務(wù)集中到期，疊加疫情及調(diào)控政策影響，資金端壓力陡增。拋售包括物業(yè)公司在內(nèi)的資產(chǎn)，成為一些房企斷臂求生的手段。

近日，以碧桂園服務(wù)、萬(wàn)物云和龍湖智慧服務(wù)等為代表的頭部物企屢屢出手，收購(gòu)了行業(yè)內(nèi)多家優(yōu)質(zhì)物管企業(yè)。

9月28日，碧桂園服務(wù)發(fā)布公告稱，與彩生活服務(wù)簽訂股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議，同意收購(gòu)目標(biāo)公司100%股權(quán)。此前，碧桂園還以近百億元的價(jià)格收購(gòu)了富力物業(yè)旗下富良環(huán)球。自上市以來(lái)，碧桂園服務(wù)圍繞自身發(fā)展戰(zhàn)略布局，一共收購(gòu)了近20家物業(yè)公司。

對(duì)此，碧桂園相關(guān)負(fù)責(zé)人對(duì)記者表示：“我們?cè)诳紤]收并購(gòu)機(jī)會(huì)的過(guò)程中，首先必須選擇跟碧桂園服務(wù)的戰(zhàn)略布局相符的機(jī)會(huì)；其次，標(biāo)的公司的合規(guī)性是我們非?？粗氐?；最后，在評(píng)估的過(guò)程中，結(jié)合我們的發(fā)展戰(zhàn)略，既考慮大標(biāo)的，同時(shí)也從構(gòu)建專業(yè)服務(wù)能力的角度考慮深耕垂直領(lǐng)域、專業(yè)性強(qiáng)的小而美的標(biāo)的。”

萬(wàn)物云和龍湖智慧服務(wù)近期也相繼出手收購(gòu)了三盛旗下的伯恩物業(yè)及九龍倉(cāng)物業(yè)。9月30日，康橋悅生活發(fā)布公告稱，擬收購(gòu)西安立豐物業(yè)管理有限公司80%股權(quán)。

對(duì)此，有券商地產(chǎn)分析師指出，一方面，企業(yè)通過(guò)收購(gòu)和自身業(yè)務(wù)發(fā)展良性互補(bǔ)的優(yōu)質(zhì)標(biāo)的，鞏固市場(chǎng)地位；另一方面，大宗并購(gòu)案例是市場(chǎng)價(jià)值規(guī)律的外化表現(xiàn)，當(dāng)市場(chǎng)上并購(gòu)需求和供給此消彼長(zhǎng)、加速釋放時(shí)，也正說(shuō)明物業(yè)行業(yè)具備高度的市場(chǎng)活躍性和巨大的市場(chǎng)潛力，值得投資者的高度關(guān)注。

牛曉娟表示，頭部物管企業(yè)頻繁進(jìn)行并購(gòu)的主要原因是由于部分房地產(chǎn)企業(yè)資金趨緊所致。部分地產(chǎn)企業(yè)為盡快緩解短期資金流動(dòng)性問(wèn)題，選擇通過(guò)出售旗下優(yōu)質(zhì)的物業(yè)資產(chǎn)來(lái)渡過(guò)難關(guān)。對(duì)于收購(gòu)方而言，物管行業(yè)正處于加速整合階段，頭部物管企業(yè)通過(guò)并購(gòu)優(yōu)質(zhì)物企鞏固行業(yè)地位的意向較強(qiáng)。

嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)記者表示，未來(lái)物管行業(yè)分化將進(jìn)一步加劇，資金會(huì)越來(lái)越多地聚集到頭部?jī)?yōu)質(zhì)企業(yè)，而規(guī)模較小的企業(yè)則有邊緣化被淘汰的風(fēng)險(xiǎn)。