滬深交易所首批9只基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs(基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金)今日正式上市，這是我國(guó)公募REITs發(fā)展的關(guān)鍵一步，如何把這一國(guó)際市場(chǎng)上成熟的不動(dòng)產(chǎn)金融產(chǎn)品，結(jié)合我國(guó)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展需要和基礎(chǔ)設(shè)施投融資領(lǐng)域的實(shí)際情況，以試點(diǎn)方式穩(wěn)步啟航，探索出一條適應(yīng)我國(guó)國(guó)情的基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs發(fā)展道路，一直以來(lái)受到各方諸多關(guān)注。

市場(chǎng)的高度關(guān)切，緣于這一投融資工具所具有的多重現(xiàn)實(shí)意義。宏觀層面，公募REITs的推出有利于服務(wù)國(guó)家戰(zhàn)略，提升金融服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)能力。近年來(lái)，我國(guó)新區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展空間格局進(jìn)一步拓展，京津冀協(xié)同發(fā)展、長(zhǎng)江經(jīng)濟(jì)帶發(fā)展、粵港澳大灣區(qū)建設(shè)、長(zhǎng)三角一體化發(fā)展、海南自貿(mào)港、深圳中國(guó)特色社會(huì)主義先行示范區(qū)等區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略穩(wěn)步推進(jìn)，中央明確要求加快新型基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，深入推進(jìn)重大區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略，加快國(guó)家重大戰(zhàn)略項(xiàng)目實(shí)施步伐。公募REITs作為永續(xù)、權(quán)益型金融產(chǎn)品，能夠盤活存量資產(chǎn)，提升不動(dòng)產(chǎn)投資的投資效率，是實(shí)現(xiàn)基礎(chǔ)設(shè)施投融資機(jī)制創(chuàng)新的重要工具。從首批9只產(chǎn)品看，所投基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目涵蓋垃圾處理及生物質(zhì)發(fā)電、收費(fèi)公路、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、倉(cāng)儲(chǔ)物流和污水處理等類型，覆蓋京津冀、粵港澳大灣區(qū)等重點(diǎn)區(qū)域。

基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs在我國(guó)的潛在市場(chǎng)規(guī)模巨大。改革開(kāi)放40多年來(lái)，經(jīng)過(guò)長(zhǎng)期的基礎(chǔ)設(shè)施投資建設(shè)，我們積累了大量成熟運(yùn)營(yíng)的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目，主要集中在交通、能源、環(huán)保、市政等領(lǐng)域。以粵港澳大灣區(qū)為例，有機(jī)構(gòu)推算，粵港澳大灣區(qū)可通過(guò)REITs盤活的不動(dòng)產(chǎn)規(guī)模達(dá)34萬(wàn)億元，從這些存量基礎(chǔ)設(shè)施中篩選出5%到10%的資產(chǎn)進(jìn)行REITs運(yùn)作，對(duì)應(yīng)的REITs市場(chǎng)規(guī)模就已經(jīng)能夠形成全球排名第二的REITs市場(chǎng)。

從資本市場(chǎng)建設(shè)的角度看，公募REITs作為股票、債券和基金等傳統(tǒng)金融工具之外的另一類創(chuàng)新型金融產(chǎn)品，有利于豐富資本市場(chǎng)投融資工具，促進(jìn)多層次資本市場(chǎng)發(fā)展。一方面，這類產(chǎn)品收益相對(duì)穩(wěn)定，具有中等風(fēng)險(xiǎn)、中等收益的特征，從而較好地滿足保險(xiǎn)資金、養(yǎng)老金、社保基金、銀行理財(cái)等機(jī)構(gòu)投資者的投資需求;另一方面，公募REITs產(chǎn)品流動(dòng)性較高，公募發(fā)行認(rèn)購(gòu)門檻低，由專業(yè)機(jī)構(gòu)管理，可引導(dǎo)部分民間資金配置于優(yōu)質(zhì)、現(xiàn)金流穩(wěn)定的不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)。

借由這一新的資產(chǎn)證券化產(chǎn)品，市場(chǎng)各參與主體的活力都將得到進(jìn)一步增強(qiáng)：政府機(jī)構(gòu)可以將基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)或權(quán)益讓渡給社會(huì)資本，從而收回資金用于滾動(dòng)建設(shè)，改善地方政府負(fù)債水平;原始權(quán)益人可以有效優(yōu)化企業(yè)資本結(jié)構(gòu)、緩解資金壓力;投資者則能夠更直接地分享到國(guó)家區(qū)域重大發(fā)展戰(zhàn)略的紅利，享受基礎(chǔ)設(shè)施穩(wěn)定的運(yùn)營(yíng)收入帶來(lái)的投資收益。

此前的認(rèn)購(gòu)情況顯示，首批9只公募REITs產(chǎn)品網(wǎng)下投資者和公眾投資者平均有效認(rèn)購(gòu)倍數(shù)均較高，投資者認(rèn)購(gòu)踴躍。這固然與首批產(chǎn)品底層資產(chǎn)盈利狀況穩(wěn)健、收益確定性和吸引力較高有關(guān)，但也要看到，投資者提升對(duì)新產(chǎn)品的認(rèn)知需要時(shí)間。在公募REITs起步階段，一些投資者對(duì)于這一產(chǎn)品的風(fēng)險(xiǎn)收益特點(diǎn)還缺乏了解，對(duì)于其背后存在的價(jià)格波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)、基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)等所知不多。

首批試點(diǎn)項(xiàng)目能否順利穩(wěn)步起步，仍有待市場(chǎng)考驗(yàn)，需要各方既保持熱情，又保持理性冷靜，共同應(yīng)對(duì)可能出現(xiàn)的各種問(wèn)題。對(duì)于監(jiān)管機(jī)構(gòu)而言，對(duì)公募REITs產(chǎn)品交易重點(diǎn)監(jiān)控，嚴(yán)厲打擊異常交易和違法違規(guī)行為，是維護(hù)市場(chǎng)良好生態(tài)的合宜之舉。對(duì)于投資者來(lái)說(shuō)，更需要在投資前對(duì)相關(guān)資產(chǎn)的商業(yè)模式進(jìn)行充分了解，保持一種理性投資的心態(tài)。