滬深交易所首批9只基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs(基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金)今日正式上市，這是我國公募REITs發(fā)展的關(guān)鍵一步，如何把這一國際市場上成熟的不動產(chǎn)金融產(chǎn)品，結(jié)合我國經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展需要和基礎(chǔ)設(shè)施投融資領(lǐng)域的實際情況，以試點方式穩(wěn)步啟航，探索出一條適應(yīng)我國國情的基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs發(fā)展道路，一直以來受到各方諸多關(guān)注。

市場的高度關(guān)切，緣于這一投融資工具所具有的多重現(xiàn)實意義。宏觀層面，公募REITs的推出有利于服務(wù)國家戰(zhàn)略，提升金融服務(wù)實體經(jīng)濟(jì)能力。近年來，我國新區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展空間格局進(jìn)一步拓展，京津冀協(xié)同發(fā)展、長江經(jīng)濟(jì)帶發(fā)展、粵港澳大灣區(qū)建設(shè)、長三角一體化發(fā)展、海南自貿(mào)港、深圳中國特色社會主義先行示范區(qū)等區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略穩(wěn)步推進(jìn)，中央明確要求加快新型基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，深入推進(jìn)重大區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略，加快國家重大戰(zhàn)略項目實施步伐。公募REITs作為永續(xù)、權(quán)益型金融產(chǎn)品，能夠盤活存量資產(chǎn)，提升不動產(chǎn)投資的投資效率，是實現(xiàn)基礎(chǔ)設(shè)施投融資機制創(chuàng)新的重要工具。從首批9只產(chǎn)品看，所投基礎(chǔ)設(shè)施項目涵蓋垃圾處理及生物質(zhì)發(fā)電、收費公路、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、倉儲物流和污水處理等類型，覆蓋京津冀、粵港澳大灣區(qū)等重點區(qū)域。

基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs在我國的潛在市場規(guī)模巨大。改革開放40多年來，經(jīng)過長期的基礎(chǔ)設(shè)施投資建設(shè)，我們積累了大量成熟運營的優(yōu)質(zhì)項目，主要集中在交通、能源、環(huán)保、市政等領(lǐng)域。以粵港澳大灣區(qū)為例，有機構(gòu)推算，粵港澳大灣區(qū)可通過REITs盤活的不動產(chǎn)規(guī)模達(dá)34萬億元，從這些存量基礎(chǔ)設(shè)施中篩選出5%到10%的資產(chǎn)進(jìn)行REITs運作，對應(yīng)的REITs市場規(guī)模就已經(jīng)能夠形成全球排名第二的REITs市場。

從資本市場建設(shè)的角度看，公募REITs作為股票、債券和基金等傳統(tǒng)金融工具之外的另一類創(chuàng)新型金融產(chǎn)品，有利于豐富資本市場投融資工具，促進(jìn)多層次資本市場發(fā)展。一方面，這類產(chǎn)品收益相對穩(wěn)定，具有中等風(fēng)險、中等收益的特征，從而較好地滿足保險資金、養(yǎng)老金、社保基金、銀行理財等機構(gòu)投資者的投資需求;另一方面，公募REITs產(chǎn)品流動性較高，公募發(fā)行認(rèn)購門檻低，由專業(yè)機構(gòu)管理，可引導(dǎo)部分民間資金配置于優(yōu)質(zhì)、現(xiàn)金流穩(wěn)定的不動產(chǎn)資產(chǎn)。

借由這一新的資產(chǎn)證券化產(chǎn)品，市場各參與主體的活力都將得到進(jìn)一步增強：政府機構(gòu)可以將基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)或權(quán)益讓渡給社會資本，從而收回資金用于滾動建設(shè)，改善地方政府負(fù)債水平;原始權(quán)益人可以有效優(yōu)化企業(yè)資本結(jié)構(gòu)、緩解資金壓力;投資者則能夠更直接地分享到國家區(qū)域重大發(fā)展戰(zhàn)略的紅利，享受基礎(chǔ)設(shè)施穩(wěn)定的運營收入帶來的投資收益。

此前的認(rèn)購情況顯示，首批9只公募REITs產(chǎn)品網(wǎng)下投資者和公眾投資者平均有效認(rèn)購倍數(shù)均較高，投資者認(rèn)購踴躍。這固然與首批產(chǎn)品底層資產(chǎn)盈利狀況穩(wěn)健、收益確定性和吸引力較高有關(guān)，但也要看到，投資者提升對新產(chǎn)品的認(rèn)知需要時間。在公募REITs起步階段，一些投資者對于這一產(chǎn)品的風(fēng)險收益特點還缺乏了解，對于其背后存在的價格波動風(fēng)險、基礎(chǔ)設(shè)施項目運營風(fēng)險等所知不多。

首批試點項目能否順利穩(wěn)步起步，仍有待市場考驗，需要各方既保持熱情，又保持理性冷靜，共同應(yīng)對可能出現(xiàn)的各種問題。對于監(jiān)管機構(gòu)而言，對公募REITs產(chǎn)品交易重點監(jiān)控，嚴(yán)厲打擊異常交易和違法違規(guī)行為，是維護(hù)市場良好生態(tài)的合宜之舉。對于投資者來說，更需要在投資前對相關(guān)資產(chǎn)的商業(yè)模式進(jìn)行充分了解，保持一種理性投資的心態(tài)。