作為落實(shí)“房住不炒”、推動(dòng)不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)證券化的重要一步，國(guó)內(nèi)首批基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs項(xiàng)目審核通過——5月14日，首批9單基礎(chǔ)設(shè)施REITs項(xiàng)目獲滬深證券交易所審核通過，其中上交所5單，深交所4單，標(biāo)志著滬深交易所基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs試點(diǎn)又向前邁進(jìn)了重要一步。

REITs全稱是“不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金”，是指在證券交易所公開交易，通過證券化方式將具有持續(xù)、穩(wěn)定收益的不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)或權(quán)益轉(zhuǎn)化為流動(dòng)性較強(qiáng)的上市證券的標(biāo)準(zhǔn)化金融產(chǎn)品。其本質(zhì)是不動(dòng)產(chǎn)證券化，可通俗地理解為，資管機(jī)構(gòu)通過一系列產(chǎn)品設(shè)計(jì)，將流動(dòng)性不佳的房子“切割”成若干份證券化產(chǎn)品進(jìn)行買賣，為資金的供需雙方提供配置的途徑。作為一種收益和風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)適中的投資品種，公募REITs的出現(xiàn)有望擴(kuò)展社會(huì)資本投資方式，讓“笨重”的房地產(chǎn)“輕”起來，豐富居民的財(cái)富管理“籃子”，盤活整個(gè)不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)。

推動(dòng)形成基礎(chǔ)設(shè)施投資良性閉環(huán)

目前，全球多個(gè)國(guó)家已經(jīng)建立了REITs市場(chǎng)。我國(guó)REITs起源可以追溯至21世紀(jì)初期，但直到2014年，以“中信啟航專項(xiàng)資產(chǎn)管理計(jì)劃”為代表的類REITs才正式起步。所謂的“類”，是指其和真正的REITs相比，制度設(shè)計(jì)還不夠完善，產(chǎn)品結(jié)構(gòu)上也有一定的區(qū)別。

近年來，隨著我國(guó)法律框架、監(jiān)管環(huán)境和市場(chǎng)條件日漸成熟，加之前期類REITs的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，去年出臺(tái)了一系列政策制度，為基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs產(chǎn)品的推出提供了重要支持。

“開展基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs試點(diǎn)，有利于深化金融供給側(cè)改革，進(jìn)一步增強(qiáng)資本市場(chǎng)服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)能力，提升股權(quán)融資比重，拓寬社會(huì)資本投資渠道。”在2月25日召開的大灣區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施REITs發(fā)展論壇上，中國(guó)證監(jiān)會(huì)副主席李超表示，希望各方凝聚共識(shí)、形成合力，共同推進(jìn)試點(diǎn)工作，并及時(shí)總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，完善法律制度供給和相關(guān)制度安排，促進(jìn)REITs市場(chǎng)制度化、規(guī)范化發(fā)展。

中國(guó)REITs聯(lián)盟秘書長(zhǎng)王剛表示，從企業(yè)角度講，開展公募REITs試點(diǎn)，可以助力存量基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)的盤活，面向社會(huì)募集權(quán)益型資金，用于企業(yè)補(bǔ)短板和新項(xiàng)目投資，培育新的優(yōu)質(zhì)基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)，并在條件成熟時(shí)再注入REITs中，從而形成基礎(chǔ)設(shè)施投資的良性閉環(huán);從投資者角度講，運(yùn)營(yíng)成熟的基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)進(jìn)入資本市場(chǎng)，有助于提供兼具長(zhǎng)期配置和穩(wěn)定分紅的金融產(chǎn)品。

“從基礎(chǔ)設(shè)施REITs產(chǎn)品的特點(diǎn)看，由于其天然能解決一些市場(chǎng)固有矛盾，將對(duì)投融資雙方產(chǎn)生很大吸引力。公募REITs的出現(xiàn)是時(shí)代的選擇，有利于豐富我國(guó)的資本市場(chǎng)產(chǎn)品，實(shí)現(xiàn)金融產(chǎn)品的探索與創(chuàng)新，提高金融服務(wù)實(shí)體效能，助力中國(guó)經(jīng)濟(jì)的轉(zhuǎn)型升級(jí)。”王剛認(rèn)為。

已審核通過產(chǎn)品種類豐富

4月21日，滬深交易所發(fā)布受理4單基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs項(xiàng)目申報(bào)后，4月28日，又有6單公募REITs產(chǎn)品上報(bào)，至此，公募REITs上報(bào)項(xiàng)目累計(jì)已達(dá)10單。5月14日，其中9單基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs項(xiàng)目獲滬深交易所審核通過。

記者梳理發(fā)現(xiàn)，目前已獲審核通過的9單產(chǎn)品類型較為豐富，涉及高速公路、倉(cāng)儲(chǔ)物流、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、水務(wù)等多個(gè)領(lǐng)域，項(xiàng)目股東方多為大型央企、國(guó)企或者大型龍頭民企，項(xiàng)目多位于國(guó)家重點(diǎn)戰(zhàn)略發(fā)展區(qū)域。

中航基金公募REITs業(yè)務(wù)相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，4月21日申報(bào)的首批4單項(xiàng)目從類型上有特許經(jīng)營(yíng)權(quán)和園區(qū)產(chǎn)權(quán)類這兩種業(yè)態(tài)，特許經(jīng)營(yíng)類收入比較穩(wěn)定，產(chǎn)權(quán)類的項(xiàng)目資產(chǎn)升值更有想象空間，上述項(xiàng)目均符合國(guó)家發(fā)改委、中國(guó)證監(jiān)會(huì)對(duì)底層資產(chǎn)的標(biāo)準(zhǔn)和要求。此外，已上報(bào)的10單項(xiàng)目，在底層資產(chǎn)質(zhì)量、業(yè)態(tài)分布和區(qū)域分布等方面都極具代表性，資產(chǎn)質(zhì)量?jī)?yōu)秀，現(xiàn)金流穩(wěn)定，相比于文件中規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)有著更高的要求，優(yōu)中選優(yōu)。

新華基金梳理首批申報(bào)的4單項(xiàng)目發(fā)現(xiàn)有三大特征，第一是項(xiàng)目股東方背景突出，均為大型央企或地方國(guó)企;第二是項(xiàng)目質(zhì)地較好，首批項(xiàng)目盈利狀況穩(wěn)健;第三是原始權(quán)益人為支持項(xiàng)目成功發(fā)行，首批項(xiàng)目原始權(quán)益人認(rèn)購(gòu)比例都大幅超過規(guī)定的20%。

上交所稱，將在中國(guó)證監(jiān)會(huì)的指導(dǎo)和部署下，在相關(guān)基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs項(xiàng)目取得證監(jiān)會(huì)基金注冊(cè)批復(fù)后，按照公開發(fā)行證券的相關(guān)流程和要求，推動(dòng)市場(chǎng)持續(xù)做好首批基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs的詢價(jià)、發(fā)售、上市交易等工作，盡快形成市場(chǎng)規(guī)模和市場(chǎng)合力，打造首批試點(diǎn)良好的示范效應(yīng)。

市場(chǎng)機(jī)遇和風(fēng)險(xiǎn)并存

“可以預(yù)見，在公募REITs試點(diǎn)基礎(chǔ)上，這類產(chǎn)品的試點(diǎn)范圍和區(qū)域都將逐漸擴(kuò)大，公募REITs發(fā)行可能會(huì)逐步走向常態(tài)化。”王剛認(rèn)為，隨著今后中國(guó)公募REITs的法律框架與稅收政策逐漸完善，REITs底層資產(chǎn)透明度較高、分紅收益穩(wěn)定的特點(diǎn)會(huì)使其成為投資人資產(chǎn)配置的重要選擇對(duì)象。

未來，國(guó)內(nèi)REITs發(fā)展可能面臨部分風(fēng)險(xiǎn)和挑戰(zhàn)。天風(fēng)證券分析師郭麗麗認(rèn)為，首先，REITs證券價(jià)格可能受到利率波動(dòng)影響，體現(xiàn)在證券定價(jià)、財(cái)務(wù)壓力與盈利能力等多方面。此外，REITs的盈利能力和價(jià)值也可能受到市場(chǎng)供需關(guān)系的影響。

其次，在稅務(wù)方面，目前針對(duì)REITs的相關(guān)稅務(wù)條款并未頒布，可能會(huì)對(duì)這類財(cái)富管理產(chǎn)品的投資收益帶來不確定性。如果今后REITs進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)，則可能面臨涉及傳統(tǒng)房地產(chǎn)行業(yè)的政策影響。

再次，在財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)方面，REITs基礎(chǔ)資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的潛在風(fēng)險(xiǎn)包括資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)及其所屬土地的權(quán)屬在生成過程中的法律瑕疵和糾紛，如果REITs沒有足夠的資金來保證業(yè)務(wù)運(yùn)作，可能導(dǎo)致物業(yè)貶值或停轉(zhuǎn)。還可能出現(xiàn)承租人拒絕履行租約或拖欠租金、租金市場(chǎng)價(jià)格出現(xiàn)大幅下降或其他因素導(dǎo)致物業(yè)資產(chǎn)無法正常運(yùn)營(yíng)的情況，可能會(huì)對(duì)基礎(chǔ)設(shè)施現(xiàn)金流產(chǎn)生不利影響。

公募REITs發(fā)行初期還可能面臨市場(chǎng)波動(dòng)。植信投資研究院分析師張秉文認(rèn)為，在公募REITs上市初期，可能出現(xiàn)兩種情況：一是類似部分股票IPO上市的“大熱”，REITs出現(xiàn)連續(xù)漲停。二是也可能遇冷，類似部分公募基金產(chǎn)品在上市交易后出現(xiàn)價(jià)格大幅波動(dòng)?？傊糝EITs對(duì)投資者而言是值得關(guān)注的投資機(jī)會(huì)，但要綜合考量自身風(fēng)險(xiǎn)承受力，要謹(jǐn)慎參與。

中國(guó)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家論壇研究院副院長(zhǎng)林采宜認(rèn)為，中國(guó)基礎(chǔ)設(shè)施存量規(guī)模可能超過100萬億元，按照資產(chǎn)證券化率1%計(jì)算，基建REITs潛在市場(chǎng)規(guī)模超1萬億元。伴隨著首批基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs項(xiàng)目獲滬深交易所審核通過，未來，這一全新的萬億量級(jí)投融資市場(chǎng)將被激活，對(duì)中國(guó)資本市場(chǎng)建設(shè)以及引導(dǎo)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域股權(quán)投資都具有重要意義。