富國銀行(WFC.US)、美國銀行(BAC.US)和摩根大通(JPM.US)等銀行在今年上半年實現(xiàn)創(chuàng)紀(jì)錄的貸款激增后，目前紛紛減少了寫字樓和其他商業(yè)地產(chǎn)的融資。據(jù)知情人士透露，包括摩根士丹利(MS.US)和高盛集團(tuán)(GS.US)在內(nèi)的美國最大的幾家銀行，已變得更加挑剔，收緊了借款條件，同時減少了新發(fā)放的商業(yè)地產(chǎn)貸款。這種回落的部分原因是客戶需求減弱，以及對利率飆升的擔(dān)憂。在某些情況下，加強(qiáng)監(jiān)管發(fā)揮了作用。

華爾街大行商業(yè)地產(chǎn)貸款放緩

根據(jù)美國聯(lián)邦存款保險公司(FDIC)的數(shù)據(jù)，截至6月30日，美國各銀行在辦公、酒店、工業(yè)和其他非住宅地產(chǎn)方面的貸款敞口約為2.8萬億美元。富國銀行計劃縮減其住房抵押貸款部門，其貸款規(guī)模為1550億美元，是最大的商業(yè)地產(chǎn)貸款機(jī)構(gòu);摩根大通貸款規(guī)模為1060億美元，美國銀行的貸款規(guī)模為640億美元，位居第三。

美國銀行發(fā)言人Bill Halldin表示，當(dāng)有貸款需求時，該行會繼續(xù)為客戶提供支持。富國銀行發(fā)言人Hannah Sloane表示，今年迄今，該公司商業(yè)地產(chǎn)貸款"強(qiáng)勁增長"，并將繼續(xù)與客戶合作，幫助他們獲得所需融資。高盛、摩根大通和摩根士丹利的代表均拒絕置評。

根據(jù)美聯(lián)儲的數(shù)據(jù)，在截至6月份的六個月里，美國受監(jiān)管的銀行提供了創(chuàng)紀(jì)錄的3160億美元新商業(yè)房地產(chǎn)貸款，比2021年同期增長172%。貸款激增之際，美聯(lián)儲上調(diào)了利率以冷卻通脹，這一舉措使商業(yè)地產(chǎn)的借貸成本在過去一年翻了一番。市場預(yù)計美聯(lián)儲將在周四的會議上進(jìn)一步加息，外界猜測官員們可能會將基準(zhǔn)利率提高75個基點或更多。

由于利率上升抑制了商業(yè)抵押貸款支持證券(MBS)和將銀行債務(wù)重新打包為債券的擔(dān)保債務(wù)憑證(CDO)的新發(fā)行，銀行最終在資產(chǎn)負(fù)債表上保留了更多債務(wù)。

銀行的貸款在2022年上半年激增，以至于最近的下降非常明顯。商業(yè)房地產(chǎn)投資銀行和經(jīng)紀(jì)公司Eastdil Secured總裁Michael Van Konynenburg指出，今年下半年，來自大型銀行的貸款可能會較今年上半年下降50%。

同時，商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司Newmark Group Inc.美國貸款銷售主管Brock Cannon稱:“幾家大型貨幣中心銀行已被要求停止商業(yè)地產(chǎn)貸款，特別是寫字樓貸款。美國政府正試圖監(jiān)管所有事物，看看這將產(chǎn)生多大的影響，損失會有多嚴(yán)重?”

Van Konynenburg在一封電子郵件中稱:“由于美聯(lián)儲收緊政策，經(jīng)濟(jì)不確定性導(dǎo)致銀行現(xiàn)在更加謹(jǐn)慎。銀行壓力測試確實提高了資本金要求，這給貸款市場帶來了進(jìn)一步的壓力。”

在美聯(lián)儲試圖給美國經(jīng)濟(jì)降溫之際，監(jiān)管機(jī)構(gòu)將加強(qiáng)對銀行在商業(yè)房地產(chǎn)領(lǐng)域的敞口的審查，這并不令人意外。Janney Montgomery Scott本月報告稱，商業(yè)房地產(chǎn)是美國一半銀行(尤其是規(guī)模較小的地區(qū)性銀行)貸款組合中最大的一塊。

穆迪投資者服務(wù)金融機(jī)構(gòu)集團(tuán)副董事總經(jīng)理Joe Pucella表示，房地產(chǎn)債務(wù)違約引發(fā)了1980年代的儲貸危機(jī)和2008年的金融危機(jī)。Pucella稱:“如果你回顧一下銀行破產(chǎn)的歷史，你會發(fā)現(xiàn)，在90年代初的大衰退中，對銀行，特別是集中度較高的小銀行來說，主要的驅(qū)動因素是CRE資產(chǎn)質(zhì)量的惡化。”

美國商業(yè)地產(chǎn)降溫

總體而言，美國商業(yè)房地產(chǎn)市場正在降溫。MSCI real Assets的數(shù)據(jù)顯示，利率上升已開始降低房地產(chǎn)估值，7月份交易量大幅下降。這導(dǎo)致貸款機(jī)構(gòu)降低了新發(fā)放貸款的抵押資產(chǎn)價值比，并擴(kuò)大了貸款利率與有擔(dān)保隔夜融資利率(SOFR)等基準(zhǔn)利率的息差。

Institutional Property Advisors高級董事總經(jīng)理Steven Buchwald表示：“銀行在今年前兩個季度發(fā)放了過多的貸款，以至于他們現(xiàn)在正在收緊放貸。當(dāng)他們發(fā)放貸款時，他們會在所有東西上增加額外的要求條件。”

由于疫情對遠(yuǎn)程辦公政策的影響，寫字樓交易一直受到關(guān)注。如今，監(jiān)管機(jī)構(gòu)警告稱，這可能成為銀行面臨的一個問題。

FDIC對辦公和商務(wù)酒店的價值感到擔(dān)憂，尤其是在曼哈頓等地區(qū)。根據(jù)上月發(fā)布的一份《監(jiān)管見解》(Supervisory Insights)報告，自疫情爆發(fā)以來，這些地區(qū)的經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇滯后。Jones Lang LaSalle Inc.報告稱，第二季度曼哈頓寫字樓空置率達(dá)到創(chuàng)紀(jì)錄的15.8%，而美國寫字樓空置率為18.9%。

FDIC在報告中表示:“考慮到疫情后工作和商業(yè)變化的不確定長期影響、利率上升的影響、通脹壓力和供應(yīng)鏈問題，在即將到來的審查周期中，審查人員將加大對銀行商業(yè)房地產(chǎn)貸款(CRE)交易測試的關(guān)注。”

并非所有的銀行都在削減貸款。持有260億美元房地產(chǎn)債務(wù)的歐扎克銀行上半年新增貸款達(dá)到創(chuàng)紀(jì)錄的66.7億美元。隨著其他銀行撤出房地產(chǎn)市場，該行預(yù)計將開展更多業(yè)務(wù)。

摩根大通首席執(zhí)行官George Gleason在7月份與投資者舉行的電話會議上表示:“競爭對手已經(jīng)退出了這個領(lǐng)域。與一兩個季度前報價的交易相比，我們今天報價的交易利潤率更高。”

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