一邊是融資利率創(chuàng)下新低的境外市場(chǎng)，一邊是熱點(diǎn)城市溢價(jià)率走高的土地市場(chǎng)，2021年開年，房企一邊忙著窗口期融資，一邊忙于“進(jìn)貨”備戰(zhàn)。

中指研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2021年1月份，全國300個(gè)城市住宅用地(含住宅用地及包含住宅用地的綜合性用地)出讓金總額為2766億元，同比增加11%;成交樓面均價(jià)為5759元/平方米，同比上漲36%;平均溢價(jià)率為15%，較去年同期上漲4個(gè)百分點(diǎn)。TOP100企業(yè)招拍掛權(quán)益拿地總額占全國300城土地出讓金的比例為66%。

“重點(diǎn)城市宅地溢價(jià)率較為平穩(wěn)，部分現(xiàn)金流較好房企拿地積極，因?yàn)橐患径饶玫禺?dāng)年即可有銷售額入賬。”易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，今年以來，有幾家以前較為低調(diào)的房企開始在公開市場(chǎng)上搶地，可見其怕規(guī)模掉隊(duì)而增加土地儲(chǔ)備的決心，而現(xiàn)金流較差的中小房企則仍會(huì)缺席土地市場(chǎng)，未來房企拿地能力將進(jìn)一步分化。

在熱點(diǎn)城市

部分房企果斷拿地

值得一提的是，中指研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，從各城市群拿地金額來看，長(zhǎng)三角熱度不減。1月份，長(zhǎng)三角TOP10企業(yè)拿地金額618億元，位居四區(qū)域首位;京津冀TOP10企業(yè)拿地金額200億元，位列第二;中西部TOP10企業(yè)拿地金額182億元，位列第三。

“市場(chǎng)火熱帶動(dòng)企業(yè)積極拿地布局。2020年，百億元企業(yè)在長(zhǎng)三角城市群的銷售額貢獻(xiàn)居五大城市群之首，占比達(dá)36.7%，較2019年占比提升1.9個(gè)百分點(diǎn)。”中指研究院企業(yè)事業(yè)部研究副總監(jiān)劉水向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，主要是長(zhǎng)三角城市群疫情防控進(jìn)入常態(tài)化后供需兩端支持性政策落地更早，區(qū)域內(nèi)需求旺盛，市場(chǎng)率先恢復(fù)，區(qū)域熱度提升。

“長(zhǎng)三角在上海、杭州帶動(dòng)下市場(chǎng)成交整體活躍。”貝殼研究院表示，上海成交了單宗地塊176億元全國總價(jià)最高地塊引起市場(chǎng)熱度，住宅用地成交405億元;杭州繼續(xù)保持全國住宅用地成交金額排名第一的活躍度，住宅用地成交445億元。無論住宅用地成交金額占國家級(jí)城市群成交金額比重，還是成交規(guī)劃建筑面積占國家級(jí)城市群成交規(guī)劃建筑面積比重，分別較去年同期提升19.8個(gè)百分點(diǎn)、10.3個(gè)百分點(diǎn)。

從重點(diǎn)城市拿地金額TOP10房企來看，房企多城齊發(fā)力。德信地產(chǎn)出現(xiàn)在3個(gè)城市的1月拿地總額TOP10榜單中，在多個(gè)城市齊發(fā)力，與企業(yè)立足浙江，深耕長(zhǎng)三角，布局全國中心城市的戰(zhàn)略布局相契合。綠城中國出現(xiàn)在2個(gè)城市的1月份拿地總額TOP10榜單中，并拿下了杭州1月份拿地總額冠軍，拿地優(yōu)勢(shì)顯著。濱江集團(tuán)持續(xù)深耕大本營杭州，拿下杭州1月份拿地總額亞軍。

“疫情對(duì)房企的資金鏈影響雖然大，但部分企業(yè)拿地積極性提高。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，為了追求規(guī)模，很多近年拿地很少的房企也開始積極拿地，尤其在熱點(diǎn)城市拿地更為果斷。

房企拿地能力分化

正在加劇

整體來看，2021年以來，房企拿地能力分化正在加劇，其背后有著多種因素。中指研究院認(rèn)為，一方面，2020年1月份，受新年和疫情影響，部分小企業(yè)未拿地，但大中型房企受影響較小;另一方面，2021年，受各類金融調(diào)控政策影響，大中型企業(yè)拿地趨于謹(jǐn)慎，代表企業(yè)拿地規(guī)模有所下降。具體來看，50家代表企業(yè)內(nèi)部分化亦較顯著。部分現(xiàn)金流較穩(wěn)定企業(yè)拿地態(tài)度積極，如第一陣營內(nèi)的萬科、碧桂園、招商蛇口、第二陣營內(nèi)的綠城等，1月份拿地同比均有所增長(zhǎng)。

“一般來看，房企以招拍掛為主，合作拿地和收并購為輔。在三線、四線城市拿地主要仍以獨(dú)立招拍掛為主;在一線、二線城市除招拍掛外，亦會(huì)加大聯(lián)合拿地力度。同時(shí)，部分房企會(huì)通過收并購獲取優(yōu)質(zhì)土地資源。”劉水向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，房企對(duì)收益率普遍控制在8%-10%之間。未來，行業(yè)降速導(dǎo)致企業(yè)陣營將相對(duì)固化。新時(shí)期行業(yè)降速、分化、容錯(cuò)低等特征更加明顯，房企超車機(jī)會(huì)減少，更加考驗(yàn)房企守中與進(jìn)擊的權(quán)衡力，陣營分化震蕩亦將加劇。