5月26日,由克而瑞租售主辦的第七屆地新引力峰會(huì)盛大召開(kāi)。樂(lè)乎集團(tuán)創(chuàng)始人&CEO羅意出席并發(fā)表了《從運(yùn)營(yíng)管理到資產(chǎn)管理》主題演講,從慢下來(lái)、沉進(jìn)去、研究業(yè)務(wù)三方面,闡述了樂(lè)乎近兩年的思考與實(shí)踐。

慢下來(lái),找尋新方向

眾所周知,2014年起,長(zhǎng)租公寓從懵懂發(fā)展到規(guī)模至上,而后行業(yè)洗牌,不少企業(yè)都以不體面的方式退場(chǎng)。

2021年,長(zhǎng)租行業(yè)迎來(lái)發(fā)展分水嶺。這一年,國(guó)家通過(guò)新增供地、非居改居等方式增加供給,并發(fā)布了保障性租賃住房等相關(guān)政策,理性規(guī)范的租賃時(shí)代日漸來(lái)臨。

房地產(chǎn)行業(yè)也在2021年出現(xiàn)拐點(diǎn)。不少房企將自持住宅部分用作租賃,國(guó)央企亦紛紛推動(dòng)存量資產(chǎn)流入市場(chǎng),積極參與到租賃住房建設(shè)中來(lái)。行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈。

樂(lè)乎是大學(xué)生創(chuàng)業(yè)公司,經(jīng)歷了行業(yè)從無(wú)到有的過(guò)程,也曾熱衷于規(guī)模拓展,但更擅長(zhǎng)于運(yùn)營(yíng)服務(wù)。面對(duì)2021年行業(yè)發(fā)展風(fēng)向的變化,樂(lè)乎進(jìn)行了深度思考,羅意稱(chēng)。

如何不被行業(yè)拋棄,是樂(lè)乎思考的第一個(gè)問(wèn)題。此外,樂(lè)乎還重新審視了規(guī)模追求的價(jià)值和意義,深入剖析了公司的商業(yè)模式、盈利前景和核心優(yōu)勢(shì),并對(duì)未來(lái)發(fā)展路徑做出了新的規(guī)劃。

規(guī)模方面,羅意介紹,成立9年,樂(lè)乎旗下管理著很多房源。未來(lái)是否要沿著這條路繼續(xù)走下去?在管房源從四五萬(wàn)間,到七八萬(wàn)間、甚至10萬(wàn)間的意義是什么?樂(lè)乎在租賃行業(yè)應(yīng)是一種怎樣的存在?這都是樂(lè)乎面對(duì)行業(yè)變化所思考過(guò)的問(wèn)題。

基于這些思考,樂(lè)乎做出了自己的選擇,就是慢下來(lái)。慢下來(lái)的樂(lè)乎做了很多改革,以及新的業(yè)務(wù)探索。如今,樂(lè)乎的產(chǎn)品線已由單一的集中式白領(lǐng)公寓,擴(kuò)大至企業(yè)服務(wù)公寓“樂(lè)乎起程”、分散式業(yè)務(wù)“樂(lè)乎大家”、高端產(chǎn)品線懷庭、芷岸。產(chǎn)品線更加豐富。

對(duì)于行業(yè)未來(lái),羅意表示,有幾點(diǎn)可以確定,一是,樂(lè)乎始終是租賃賽道的參與者之一。另一個(gè),輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)一定是長(zhǎng)租行業(yè)的未來(lái)趨勢(shì)。多年來(lái),樂(lè)乎在行業(yè)內(nèi)的沉淀、經(jīng)驗(yàn)、認(rèn)知、對(duì)某一區(qū)域的理解,對(duì)業(yè)務(wù)線的理解,對(duì)客群的理解,很難被批量復(fù)制。這是樂(lè)乎的優(yōu)勢(shì)所在。這些優(yōu)勢(shì)還能進(jìn)行第三方輸出。

在羅意看來(lái),租賃住房的運(yùn)營(yíng)早已過(guò)了拼規(guī)模的時(shí)代,而是從端到端的資產(chǎn)管理,從項(xiàng)目立項(xiàng)開(kāi)始全周期參與。資管的理念也并非簡(jiǎn)單的“募投建管退”。在整個(gè)資產(chǎn)管理閉環(huán)中,投資財(cái)務(wù)模型占50%,產(chǎn)品占30%,剩下20%都是運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)能做的事?；诖?樂(lè)乎確定了新的發(fā)展方向,即以運(yùn)營(yíng)能力為依托向資管靠攏,由租賃運(yùn)營(yíng)公司向資管公司進(jìn)階。

運(yùn)營(yíng)商做資管的樂(lè)乎模應(yīng)運(yùn)而生。在該模式中,樂(lè)乎可被視為一架戰(zhàn)斗機(jī),品牌是機(jī)頭,強(qiáng)大的資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)能力是機(jī)身,資產(chǎn)管理和場(chǎng)景挖掘?yàn)閮梢?共同實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)增值和客戶運(yùn)營(yíng)平臺(tái)化,覆蓋租賃社區(qū)、單體公寓、企服宿舍、家庭住宅等多種資產(chǎn)形態(tài),開(kāi)放對(duì)待市場(chǎng)出現(xiàn)的新增長(zhǎng)點(diǎn)。

具體來(lái)看,運(yùn)營(yíng)能力建設(shè)是樂(lè)乎的根本,是提升品牌、觸達(dá)資產(chǎn)、閉環(huán)資管能力、提高增長(zhǎng)確定性的基石。以運(yùn)營(yíng)能力為依托,樂(lè)乎漸進(jìn)發(fā)展起了“F+EPC+O”全鏈條服務(wù)能力。并在此基礎(chǔ)上發(fā)展了募、投、建、管、退完整的資管能力?；跀?shù)字化平臺(tái)的客戶運(yùn)營(yíng)是場(chǎng)景挖掘的前提,是提高客戶粘性、降低運(yùn)營(yíng)成本、產(chǎn)生衍生價(jià)值的先決條件。

羅意認(rèn)為,資產(chǎn)管理是一種理念,也是一種能力。近兩年,樂(lè)乎提出了“品牌引領(lǐng)、投資拉動(dòng)”的說(shuō)法,并將更多精力放在了投資拉動(dòng)上,參與項(xiàng)目的投資研判、產(chǎn)品生產(chǎn)、合規(guī)把握。樂(lè)乎希望能完整地參與一個(gè)資產(chǎn),資產(chǎn)來(lái)了研判、做策略、輸入管理,把每一個(gè)項(xiàng)目從端到端地做完做好。

沉進(jìn)去,從策略到產(chǎn)品到運(yùn)營(yíng)

從策略到產(chǎn)品到運(yùn)營(yíng)沉進(jìn)去,樂(lè)乎做了不少事情,羅意稱(chēng)。首先是包租業(yè)務(wù)。目前,樂(lè)乎的管理層每個(gè)人都分配了相應(yīng)的包租任務(wù)。這也使樂(lè)乎與一些市場(chǎng)化機(jī)構(gòu)的交流日漸增多,有效拓寬了我們的視野。

樂(lè)乎的包租模式是,基金借助樂(lè)乎在長(zhǎng)租公寓行業(yè)的品牌、資源和運(yùn)營(yíng)優(yōu)勢(shì),以低價(jià)承租+改造增值+溢價(jià)出租的運(yùn)營(yíng)模式,通過(guò)獲取城市優(yōu)質(zhì)地段優(yōu)質(zhì)物業(yè),統(tǒng)一設(shè)計(jì)改造及規(guī)范化運(yùn)營(yíng),賺取租金差價(jià),實(shí)現(xiàn)預(yù)期收益。

除了包租業(yè)務(wù)之外,樂(lè)乎也做加盟和代建業(yè)務(wù)。“目前,樂(lè)乎旗下的懷庭、芷岸、樂(lè)乎公寓、樂(lè)乎青年社區(qū)、樂(lè)乎起程都可以做加盟業(yè)務(wù)。有一些項(xiàng)目是做代建,這可以改善我們的利潤(rùn)結(jié)構(gòu),”羅意稱(chēng)。

純托管方面,近兩年,樂(lè)乎主要圍繞兩個(gè)品牌做保租房項(xiàng)目,新簽項(xiàng)目數(shù)明顯減少,目前主要是歷史上的純托管項(xiàng)目。收益管理方面,主要圍繞三個(gè)方面進(jìn)行。一是做不同的產(chǎn)品配比,二是做長(zhǎng)短租的結(jié)合,三是做TO B和TO C的組合。

“TO B的話,有時(shí)會(huì)有一些機(jī)會(huì)型的溢價(jià)能力,”羅意稱(chēng)。不難看出,當(dāng)下的樂(lè)乎在尋求穩(wěn)健成長(zhǎng)的同時(shí),也在行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)中尋求著運(yùn)營(yíng)改善之道。

發(fā)揮運(yùn)營(yíng)優(yōu)勢(shì),發(fā)力研究業(yè)務(wù)

基于運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)的研究業(yè)務(wù),是樂(lè)乎正在做的另一項(xiàng)重要業(yè)務(wù)。

羅意介紹,樂(lè)乎有重資產(chǎn)的團(tuán)隊(duì),主要做資管。樂(lè)乎涉獵研究業(yè)務(wù),一個(gè)很重要的原因是,重資產(chǎn)團(tuán)隊(duì)做資管的過(guò)程中需要研究報(bào)告。現(xiàn)在不同產(chǎn)品的組合差距太大了,沒(méi)有研究的話很難做。做了研究之后,樂(lè)乎才發(fā)現(xiàn),若企業(yè)沒(méi)有足夠、深入的研究,研究報(bào)告都可能寫(xiě)不出來(lái)。相對(duì)于數(shù)據(jù)服務(wù)商,運(yùn)營(yíng)商具有自有數(shù)據(jù)、案例等信息沉淀優(yōu)勢(shì),寫(xiě)的研究報(bào)告更加細(xì)致。因?yàn)檫\(yùn)營(yíng)商本身就是參與者,不是站在事情之外看事情。

樂(lè)乎的研究業(yè)務(wù)覆蓋專(zhuān)業(yè)服務(wù)、專(zhuān)業(yè)技術(shù)咨詢、評(píng)估與咨詢、銷(xiāo)售與投資四方面。其中,專(zhuān)業(yè)服務(wù)覆蓋品牌賦能策略研究、多維度運(yùn)營(yíng)管理、建設(shè)期技術(shù)支持、平臺(tái)服務(wù)及戰(zhàn)略增值服務(wù)等。專(zhuān)業(yè)技術(shù)咨詢覆蓋規(guī)劃設(shè)計(jì)技術(shù)支持、公寓產(chǎn)品深入設(shè)計(jì)建設(shè)支持、公寓施工管理、設(shè)備采購(gòu)等。評(píng)估與咨詢研究覆蓋市場(chǎng)可行性研究、公寓開(kāi)發(fā)顧問(wèn)、財(cái)務(wù)預(yù)估、合同談判等。銷(xiāo)售與咨詢方面,樂(lè)乎在提供市場(chǎng)研究與戰(zhàn)略建議之外,還會(huì)協(xié)助尋找資金、合作伙伴和基金投資者。

位于順義區(qū)后沙峪的祥云二十二街項(xiàng)目,就是樂(lè)乎資管項(xiàng)目的典型代表。22街區(qū)是工業(yè)用地非改居納保的大型社區(qū)項(xiàng)目,通過(guò)項(xiàng)目最合、市場(chǎng)前策、設(shè)計(jì)排房與產(chǎn)品規(guī)劃,以及政策解讀,樂(lè)乎成功與高和推動(dòng)了該項(xiàng)目落地。未來(lái),該項(xiàng)目預(yù)計(jì)將供應(yīng)2000多套房源。

值得一提的是,本次地新引力峰會(huì)還設(shè)置了隆重的頒獎(jiǎng)盛典。其中,樂(lè)乎憑借優(yōu)秀的運(yùn)營(yíng)服務(wù)能力,毫無(wú)懸念榮膺“2022-2023住房租賃企業(yè)綜合實(shí)力TOP10”殊榮。這也是業(yè)界對(duì)樂(lè)乎強(qiáng)勁實(shí)力的肯定。

免責(zé)聲明：市場(chǎng)有風(fēng)險(xiǎn)，選擇需謹(jǐn)慎！此文僅供參考，不作買(mǎi)賣(mài)依據(jù)。

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