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招商蛇口（001979）9月12日晚間披露向特定對(duì)象發(fā)行優(yōu)先股預(yù)案，擬募資不超82億元，用于公司“保交樓、保民生”房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)。

預(yù)案顯示，招商蛇口本次發(fā)行的優(yōu)先股數(shù)量為不超過8200萬股，募集資金總額不超過82億元，具體數(shù)額由股東大會(huì)授權(quán)董事會(huì)根據(jù)監(jiān)管要求和市場(chǎng)條件等情況在上述額度范圍內(nèi)，與本次發(fā)行的保薦機(jī)構(gòu)協(xié)商確定。

招商蛇口擬將募集資金投入的項(xiàng)目基本均位于一二線城市，包括：廣州林嶼院項(xiàng)目、深圳會(huì)展灣雍境名邸項(xiàng)目、北京亦序佳苑項(xiàng)目、北京璟云雅苑項(xiàng)目等11個(gè)項(xiàng)目。相關(guān)項(xiàng)目需要的總投資超456億元，招商蛇口明確相關(guān)資金僅用于建安成本。

“公司需持續(xù)維持適宜的高質(zhì)量項(xiàng)目開發(fā)規(guī)模，為市場(chǎng)提供有效供給。”招商蛇口方面表示。公司稱，本次發(fā)行的募集資金擬用于核心一二線城市房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，可滿足項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)資金需求，并隨著募投項(xiàng)目的效益釋放，進(jìn)一步增強(qiáng)公司的資金實(shí)力，提升公司的持續(xù)經(jīng)營能力和市場(chǎng)競爭力。

房地產(chǎn)公司發(fā)行優(yōu)先股募資的情況并不常見。優(yōu)先股是一種類似于債券的投資工具，相比發(fā)行公司債券，發(fā)行優(yōu)先股可以降低公司的資產(chǎn)負(fù)債率，同時(shí)也可以相對(duì)便宜地增加資本。我國在2013年啟動(dòng)開展優(yōu)先股試點(diǎn)后，市場(chǎng)曾看好其將進(jìn)一步豐富房地產(chǎn)公司的融資方式，但是企業(yè)實(shí)踐案例比較少見。

對(duì)于發(fā)行優(yōu)先股募資的影響，招商蛇口表示，公司權(quán)益資本將得到有效補(bǔ)充，從而更好地匹配公司構(gòu)建“租購并舉、輕重結(jié)合”的業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)，推動(dòng)公司高質(zhì)量發(fā)展，構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。公司權(quán)益資本得到補(bǔ)充可以優(yōu)化財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)，降低償債風(fēng)險(xiǎn)與流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)，以更加安全的資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)穿越行業(yè)周期。

不過，招商蛇口也提示風(fēng)險(xiǎn)稱，本次成功發(fā)行后，公司將為本次發(fā)行的優(yōu)先股支付固定股息。若本次募集資金投入帶來的利潤增長額不能完全覆蓋優(yōu)先股股息，將可能對(duì)普通股股東可供分配利潤造成攤薄。據(jù)預(yù)案約定，招商蛇口本次向特定對(duì)象發(fā)行優(yōu)先股每一期發(fā)行時(shí)的票面股息率均將不高于該期優(yōu)先股發(fā)行前公司最近兩個(gè)會(huì)計(jì)年度的年均加權(quán)平均凈資產(chǎn)收益率。

2022年11月，證監(jiān)會(huì)提出“允許上市房企非公開方式再融資，引導(dǎo)募集資金用于政策支持的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)”后，暫停12年的房企再融資恢復(fù)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，在此之后已有保利發(fā)展（600048）控股、大名城（600094）、華發(fā)股份（600325）、珠江股份（600684）等地產(chǎn)上市公司至少完成再融資證監(jiān)會(huì)注冊(cè)工作。

中指研究院統(tǒng)計(jì)顯示，2025年上半年，房地產(chǎn)行業(yè)共實(shí)現(xiàn)債券融資2541.9億元，同比下降10.0%。2025年上半年，房地產(chǎn)行業(yè)共實(shí)現(xiàn)債券融資2541.9億元，同比下降10.0%。從融資渠道來看，海外債在低基數(shù)上有所恢復(fù)，但整體規(guī)模仍很小，信用債成為融資絕對(duì)主力，ABS融資占比超三分之一，同比小幅增長，ABS融資重要性日益顯著。

在相關(guān)政策支持下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金同比降幅已顯著收窄。國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，1月至7月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金57287億元，同比下降7.5%。

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