在房地產(chǎn)行業(yè)的低谷期，維持銷售額6%的增速使得保利發(fā)展（600048）在“排位賽”中晉升至第四名，距離其“重回前三”的目標(biāo)又近了一步。

與此同時(shí)，2021年，受制于調(diào)控政策趨嚴(yán)、地價(jià)攀升等因素，保利發(fā)展的歸母凈利潤(rùn)出現(xiàn)了小幅下滑，但是從橫向來(lái)看，相比于部分房企業(yè)績(jī)“跳水”，保利發(fā)展仍然維持了“穩(wěn)”的姿態(tài)。

對(duì)于2022年的發(fā)展規(guī)劃，保利發(fā)展在年報(bào)中表示，今年，其計(jì)劃完成房地產(chǎn)及相關(guān)產(chǎn)業(yè)直接投資3650億元，計(jì)劃新開工面積4010萬(wàn)平方米，計(jì)劃竣工面積4231萬(wàn)平方米。

2021年，維持銷售額6%的增速使得保利發(fā)展在“排位賽”中順利晉升至第四名。圖片來(lái)源/IC photo

規(guī)模排名提升

近年來(lái)，在“重回前三”的口號(hào)下，保利發(fā)展在規(guī)模排名上依然有較強(qiáng)的追求。

根據(jù)年報(bào)數(shù)據(jù)，2021年，保利發(fā)展實(shí)現(xiàn)簽約金額5349.29億元，同比增長(zhǎng)6.38%；實(shí)現(xiàn)簽約面積3333.02萬(wàn)平方米，同比下降2.23%。盡管6.38%銷售額增速不算高，但是，在房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售整體承壓的大環(huán)境下，保利發(fā)展的穩(wěn)增長(zhǎng)顯得較為難得。

基于業(yè)績(jī)的小幅上揚(yáng)，去年在恒大退步之后，保利發(fā)展“被動(dòng)”進(jìn)軍到了第四名，距離前三目標(biāo)只有一步之遙。

今年第一季度，保利發(fā)展合計(jì)實(shí)現(xiàn)簽約金額906.95億元，同比減少27.02%；實(shí)現(xiàn)簽約面積553.87萬(wàn)平方米，同比減少22.89%。根據(jù)克而瑞的銷售額排名，保利發(fā)展一季度銷售業(yè)績(jī)已經(jīng)位列第三，但該排名是否會(huì)延續(xù)到今年年底還需看后續(xù)的銷售表現(xiàn)。

基于規(guī)模“重回前三”的目標(biāo)，保利發(fā)展在拿地方面較為積極。2021年，其全年拓展項(xiàng)目145個(gè)，新增容積率面積2722萬(wàn)平方米，拓展金額1857億元，新增住宅貨量占比85%，拓展權(quán)益比為72%。

根據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，保利發(fā)展在2021年的拿地金額僅次于碧桂園和萬(wàn)科，排名第三位，這也為其后續(xù)規(guī)模增長(zhǎng)奠定基礎(chǔ)。

歸母凈利微降

年報(bào)數(shù)據(jù)顯示，2021年，保利發(fā)展實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)總收入2850.24億元，同比增長(zhǎng)17.19%；凈利潤(rùn)371.89億元，同比下降7.14%；歸母凈利潤(rùn)273.88億元，同比下降5.39%。

值得一提的是，2021年保利發(fā)展歸母凈利潤(rùn)的負(fù)增長(zhǎng)是其上市15年以來(lái)的首次，而歸母凈利潤(rùn)負(fù)增長(zhǎng)的背后是毛利率的下滑。

年報(bào)顯示，2021年全年，保利發(fā)展毛利率為26.8%，同比下降5.79個(gè)百分點(diǎn)，其中房地產(chǎn)銷售的毛利率為27.13%，減少了6.35個(gè)百分點(diǎn)，這也造成了保利發(fā)展的業(yè)績(jī)?cè)鍪詹辉隼那闆r。

雖然縱向來(lái)看，保利發(fā)展的業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)不及往年，但是，從橫向來(lái)看，保利發(fā)展的業(yè)績(jī)表現(xiàn)仍然向優(yōu)。據(jù)此前中指研究院統(tǒng)計(jì)，A股69家房企中約有四成在2021年出現(xiàn)業(yè)績(jī)虧損，其中華夏幸福（600340）和藍(lán)光發(fā)展（600466）的虧損金額超百億元；在預(yù)告盈利的多家房企中，華僑城、中南建設(shè)（000961）、首開股份（600376）、綠地控股（600606）等房企的利潤(rùn)水平也同比大幅下降。

而根據(jù)記者統(tǒng)計(jì)，在銷售額排名50強(qiáng)的上市房企中，截至4月12日，有31家房企已發(fā)布去年財(cái)報(bào)，其中29家企業(yè)的毛利率出現(xiàn)下滑，占比超九成，且超半數(shù)房企的毛利率處于20%以下。由此對(duì)比，保利發(fā)展約27%的毛利率在龍頭房企中尚處于優(yōu)秀的水平。

對(duì)于行業(yè)毛利率普遍下降的原因，主要源于房企在2017年、2018年獲取的高地價(jià)項(xiàng)目陸續(xù)在今年和明年進(jìn)入結(jié)算期，而這部分高地價(jià)項(xiàng)目的結(jié)算利潤(rùn)率處在行業(yè)較低水平，直接影響著房企利潤(rùn)的表現(xiàn)。

保利發(fā)展也未能獨(dú)善其身。從拿地?cái)?shù)據(jù)來(lái)看，2016年、2017年、2018年也是保利發(fā)展的拿地爆發(fā)點(diǎn)，保利發(fā)展對(duì)應(yīng)的拿地金額分別為1214億元、2765億元、1927億元，尤其是2017年的拿地金額同比翻倍。而2017年也正是保利發(fā)展喊出“重回前三”目標(biāo)后的首年。

保利發(fā)展在年報(bào)中表示，未來(lái)隨著高地價(jià)項(xiàng)目影響的陸續(xù)體現(xiàn)，預(yù)計(jì)毛利率表現(xiàn)仍將承壓。

央企優(yōu)勢(shì)凸顯

在房地產(chǎn)行業(yè)整體處于低谷、融資趨緊的2021年，保利發(fā)展的央企基因在融資、資金流方面更顯優(yōu)勢(shì)。

截至2021年末，保利發(fā)展的綜合融資成本約4.46%，較上年末下降31個(gè)基點(diǎn)；負(fù)債方面，保利發(fā)展有息負(fù)債規(guī)模為3382億元，各項(xiàng)指標(biāo)均符合“三道紅線”中綠檔企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)。截至報(bào)告期末，保利發(fā)展現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物余額為1702億元，比上年同期增長(zhǎng)了17.2%。

保利發(fā)展在年報(bào)中表示，在行業(yè)融資環(huán)境收緊、房企信用利差擴(kuò)大的背景下，公司搶抓低成本資源，報(bào)告期內(nèi)發(fā)行公司債86.9億元、中期票據(jù)100億元。在融資環(huán)境趨緊下，保利發(fā)展依然可以低成本融資，體現(xiàn)了其作為央企的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。

值得關(guān)注的是，保利發(fā)展的分紅低于市場(chǎng)預(yù)期。據(jù)保利發(fā)展2021年度利潤(rùn)分配方案，擬每股派發(fā)現(xiàn)金紅利0.58元，同比減少0.15元，占2021年度合并報(bào)表歸屬于母公司股東凈利潤(rùn)的25.35%，同比減少4.82個(gè)百分點(diǎn)。

降低分紅意味著保利發(fā)展在行業(yè)下行期的安全保障，也為持續(xù)擴(kuò)張做準(zhǔn)備。事實(shí)上，對(duì)于下調(diào)分紅率的原因，保利發(fā)展財(cái)務(wù)總監(jiān)周東利曾在去年的業(yè)績(jī)說(shuō)明會(huì)上解釋道，隨著“三道紅線”等系列政策的出臺(tái)和落地，降低分紅、適當(dāng)提高自有資金儲(chǔ)備規(guī)模，是為了保持持續(xù)發(fā)展能力，為股東創(chuàng)造價(jià)值。

記者 徐倩

編輯 楊娟娟 校對(duì) 劉軍

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