作者 | 光子軍

編輯 | 白靜

微信公眾號 | qingcaijing2020

1

資金鏈危

4月11日，中南建設(shè)（000961）（000961.SZ）在股市收盤后，連發(fā)了11條公告，為何？

簡單總結(jié)起來就是：評級機(jī)構(gòu)東方金誠國際信用評估有限公司對中南建設(shè)原本的主體信用評級是AA+，但一個多月前突然下調(diào)到了AA，評級展望調(diào)整為負(fù)面，相關(guān)債項信用等級下調(diào)至AA。

評級的下調(diào)，觸發(fā)了投資人保護(hù)機(jī)制。按照募集說明書相關(guān)要求，需要召開持有人會議。

于是，中南建設(shè)在4月7日“針對它在深圳證券交易所交易的6只公司債券分別召開了債券持有人會議”，債券人豁免中南建設(shè)的違約責(zé)任了嗎？債權(quán)人給出的答案是，幾個億拿不出可以理解，幾百萬都拿不出了？

據(jù)公告，根據(jù)有關(guān)債券持有人會議決議，“19中南03”、“20中南 02”、“21中南01”債券持有人會議審議通過了關(guān)于豁免發(fā)行人違約責(zé)任的議案。而“17中南01”、“19中南02”和“20中南01”債券持有人會議未通過關(guān)于豁免發(fā)行人違約責(zé)任的議案。

也就是說，6只債券里面，債權(quán)人同意其中3只豁免違約責(zé)任，不同意另外3只豁免違約責(zé)任。

債權(quán)人同意豁免的3只債券均在億元級別，合計應(yīng)兌付金額達(dá)24.62億元。具體來看，“19 中南 03”，存續(xù)金額5.62億元；“20 中南 02”，存續(xù)金額9億元；“21 中南 01”，存續(xù)金額10億元。

近25個億，對當(dāng)今的房企來說并不是一筆小數(shù)目，債權(quán)人對中南建設(shè)給出高度理解，畢竟立馬還錢也是難以做到。

然而，公告中還存在著一個小“驚喜”，中南建設(shè)在公告中將“19中南03”存續(xù)金額誤寫成了562億元。

剩下的3只債券，因為債權(quán)人們不同意，中南建設(shè)在公告里宣稱，公司將提前兌付“17中南01”，存續(xù)金額100萬元；“19中南02”，存續(xù)金額203萬元、“20中南01”， 存續(xù)金額192億元，3只債券合計存續(xù)總金額495萬。

不足500萬的債券，中南建設(shè)開口申請豁免違約責(zé)任，要求延期償還。債權(quán)人自然是不理解中南建設(shè)身為千億房企，連這500萬為什么還要延期再還？故此投了反對票。

彼時有網(wǎng)友調(diào)侃，真是“臉大不嫌寒磣”。而這3只百萬債券被投反對票后，也說明了中南建設(shè)資金鏈“危”，暴雷或許就在眼前。

僅在上個月，中南建設(shè)旗下多家公司股權(quán)被司法凍結(jié)，江蘇中南建設(shè)集團(tuán)上海投資發(fā)展有限公司5048.182648萬股，執(zhí)行法院是上海奉賢區(qū)人民法院，凍結(jié)時間3年；以及1月份存3家公司股權(quán)被凍結(jié)，聯(lián)儲證券8697萬股，上海數(shù)據(jù)交易中心有限公司1500萬股，蘇州開平房地產(chǎn)開發(fā)有限公司2000萬股，執(zhí)行法院均是山東青島市嶗山區(qū)人民法院，凍結(jié)時間3年。

2

以債還債

事實上，擔(dān)保問題依然是懸在中南建設(shè)頭頂?shù)倪_(dá)摩克利斯之劍。

接連兩日，中南建設(shè)先后發(fā)布公告表示為子公司進(jìn)行高額擔(dān)保。4月12日，中南建設(shè)發(fā)布關(guān)于為金瑞盛達(dá)等公司提供擔(dān)保的進(jìn)展公以上3筆擔(dān)保合計涉及擔(dān)保金額為9.2億元。4月13日，中南建設(shè)為2家全資子公司中南建筑和南通康民提供合計1億元擔(dān)保。

而頻繁為子公司擔(dān)保的背后，是中南建設(shè)以股權(quán)投資為名義的融資，據(jù)了解這些股權(quán)投資行為多數(shù)設(shè)置了回購期限。

截至2022年3月中旬，中南建設(shè)及控股子公司對外擔(dān)保余額已達(dá)到544.89億元，占到最近一期經(jīng)審計歸屬于上市公司股東的股東權(quán)益的189.85%。其中130.98億元為中南建設(shè)及其控股子公司對合并報表外主體提供的擔(dān)保余額，盡管目前中南建設(shè)表示尚未發(fā)生涉訴擔(dān)保及逾期情形，但擔(dān)保風(fēng)險系數(shù)無疑在增大。

融資背后卻是潛藏的債務(wù)危機(jī)。

據(jù)統(tǒng)計2022全年，中南建設(shè)待償還國內(nèi)信用債本金合計43.62億元，離岸債券2.23億美元。而在今年6月份，中南建設(shè)分別有1.5億美元、0.93億美元離岸債券到期，6月23日，一筆本金為12億元的境內(nèi)債券面臨回售。此外，中南建設(shè)分別有18億元、5.62億元的境內(nèi)債券也在今年將到贖回的節(jié)點。

根據(jù)中南建設(shè)2021年半年度財務(wù)報告，其融資結(jié)構(gòu)中，銀行貸款、非銀行金融機(jī)構(gòu)借款、債券等債務(wù)融資工具的融資余額為767.56億元。其中1年之內(nèi)到期的金額為208.97億元，1-2年到期的金額為242.57億元。

從其披露的2021年三季報來看，中南建設(shè)應(yīng)收賬款及票據(jù)合計仍有約80億元，其他應(yīng)收款則高達(dá)347.22億元。

兩個月后這看似不起眼的兩筆債券，對如今的中南建設(shè)來說無疑是壓死駱駝的最后一根稻草，稍有不慎就會跌入萬劫不復(fù)的深淵。

3

危起，禍來

2021年11月，中南建設(shè)被爆出多則不利消息。

11月中旬，有消息稱中南要求6級以上的員工出30萬，幫助公司渡過難關(guān)。6級員工在中南置地內(nèi)部為高級經(jīng)理級別，項目總以上員工。而此次的集資，需要區(qū)域、城市公司、部門認(rèn)領(lǐng)金額，然后再由下級單位分?jǐn)偟?級以上員工個人頭上。

借員工買房的由頭的全員促銷在地產(chǎn)行業(yè)而言，只不過是在市場不好與公司遇到現(xiàn)金流壓力下的老套路了。但對于已跨入2000億銷售規(guī)模門檻、位列TOP20的中南建設(shè)而言，這無異于實在宣告自身遇到了流動性困難。

此事件后，中南置地辟謠說并未強(qiáng)迫員工買房，但是在現(xiàn)金流壓力面前，希望以員工買房來幫助公司渡過行業(yè)寒冬的想法卻昭然若揭。為穩(wěn)定信心高管選擇自掏腰包購買自家開發(fā)房。

12月14日，中南建設(shè)發(fā)布一則關(guān)于董監(jiān)高購買公司房屋的關(guān)聯(lián)交易公告。公告顯示，中南建設(shè)董事、副總經(jīng)理胡紅衛(wèi)之女胡靈莉以273萬元購買中南建設(shè)持股50%的子公司南通鼎嘉置業(yè)有限公司開發(fā)的南通海門朗園項目商品房一套，房屋建筑面積132.5平方米。資料顯示，南通海門朗園項目于9月30日線上開盤，均價在2萬元/m 。

也就是說，中南建設(shè)高管們買自家房企的房子貌似沒有優(yōu)惠。

另據(jù)公告，董事會決議提交股東大會審議，公司董事、監(jiān)事和高級管理人員陳錦石、陳昱含、辛琦、唐曉東、胡紅衛(wèi)、曹永忠、施錦華、錢軍、趙桂香、張劍兵和梁潔及其直系親屬2022年在總金額9500萬元內(nèi)購買公司開發(fā)的房屋產(chǎn)品。

一波未平一波又起，12月初，市面上突然傳出消息稱，“中南建設(shè)被曝流動性困難，中南服務(wù)二次遞表或受影響”。彼時，中南建設(shè)還曾辟謠過中南服務(wù)二次遞表并未受到影響，稱：“中南服務(wù)早前已通過港交所聆訊，后續(xù)會擇機(jī)推進(jìn)上市。”

而在1月初，華潤萬象生活就發(fā)布公告稱，以不高于22.6億元收購中南服務(wù)。（參見青財經(jīng)此前《央國企并購潮啟幕 華潤萬象生活亮度出手化身接盤俠》一文）

雖未說一句缺錢，但這樁樁件件都在喊著手頭緊。

回頭看，明星經(jīng)理人陳凱在推動陽光城規(guī)模的飛速成長后，又幫助中南建設(shè)迅速成長為中國房地產(chǎn)領(lǐng)域頭部企業(yè)。陳凱的加入使得中南建設(shè)從500億量級的區(qū)域房企，僅僅3年的時間就一躍而上千億門檻，在2019年就實現(xiàn)了2000億元的銷售額。（參見青財經(jīng)此前《中南建設(shè)，何以至此》一文）

快的代價也隨之顯現(xiàn)，負(fù)債率高升、毛利率下滑成為了中南建設(shè)頭疼的問題。負(fù)債率由2016年的30.06%上升至2019年的309.65%。而在毛利率方面，2016年起毛利率水平為16.42%，到2019年僅是微增至16.75%。

步入2022年，年報“難產(chǎn)”成為了房企財報季獨特的“風(fēng)景”，3月的交卷日期早已過去，中南建設(shè)卻始終沒有動靜，只留下一份業(yè)績預(yù)虧報告。

其在1月29日披露的《2021年度業(yè)績預(yù)計下降的公告》顯示，歸屬于上市公司股東凈利潤同比下降70%-90%，扣非后的凈利潤同比下降65%-90%，基本每股受益下降70%-90%。

大公國際資信評估有限公司對此表示關(guān)注并作出評價認(rèn)為：中南建設(shè)2021年業(yè)績預(yù)計出現(xiàn)大幅下滑，將對中南建設(shè)的經(jīng)營活動和信用水平產(chǎn)生不利影響。后續(xù)不排除會降低其主體長期信用等級或相關(guān)債券信用的評級。

而東方金誠則已將其主體信用等級下調(diào)，展望由穩(wěn)定調(diào)整為負(fù)面。3 份穆迪也下調(diào)了其信用評級展望。從中南建設(shè)已披露的2021年三季報情況來看，其房地產(chǎn)業(yè)務(wù)和建筑業(yè)務(wù)的毛利率與去年同期相比均已呈逐步下降趨勢。

而其2022年第一季度的經(jīng)營情況也并不理想，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)銷售金額同比減少66.3%，銷售面積同比減少63.1%，且未有新增房地產(chǎn)項目。建筑業(yè)務(wù)承接項目合同金額同比減少89.5%。

然而，中南建設(shè)關(guān)于商票逾期的消息就從未停止。

近日，有媒體稱，中南建設(shè)員工表示，因為內(nèi)部理財?shù)狡趦陡秵栴}，與公司在協(xié)商處理上產(chǎn)生了爭議。原本在去年3月集資買為期一年的理財本該到期兌付，但公司卻突然說不能兌付了，而是將本金分6個月返還，利息在本月發(fā)放。

中南建設(shè)不僅內(nèi)部理財逾期，就連商票也出現(xiàn)了大規(guī)模逾期拒付現(xiàn)象。

據(jù)公開資料及上海票據(jù)交易所顯示，中南建設(shè)全國各地的商票均出現(xiàn)了逾期情況，個別項目已出現(xiàn)停工現(xiàn)象。據(jù)票眼小程序顯示，南通中南建設(shè)、江蘇中南建設(shè)裝飾均有商票逾期的記錄。有媒體報道稱，目前中南建設(shè)以及下屬子公司，拒付商業(yè)承兌匯票高達(dá)491筆，金額涉及9.97億人民幣。

行至于此，中南建設(shè)怕是更加難上加難。

關(guān)鍵詞： 中南建設(shè)