房地產(chǎn)作為中國(guó)過(guò)去二十多年最大的引擎之一，也是最大資金沉淀池之一，對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展貢獻(xiàn)巨大，也備受投資者的關(guān)注。

日前，財(cái)政部表示，“一些城市開(kāi)展了調(diào)查摸底和初步研究，但綜合考慮各方面的情況，今年內(nèi)不具備擴(kuò)大房地產(chǎn)稅改革試點(diǎn)城市的條件?！?/p>

財(cái)政部發(fā)言，短短數(shù)十字，但對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)影響重大。

房地產(chǎn)板塊大漲

受消息影響，晚間時(shí)分，中概股再度一路飆漲，納斯達(dá)克金龍中國(guó)指數(shù)收漲33%，多只中概股漲幅超過(guò)50%。地產(chǎn)相關(guān)的中概股中，貝殼收漲64.35%，報(bào)14.89美元；房多多收漲53.52%，報(bào)0.41美元；鑫苑置業(yè)亦大漲52.96%，報(bào)1.04美元。其中，房多多盤(pán)中最大漲幅超105%。

3月17日開(kāi)盤(pán)，A股房地產(chǎn)板塊也實(shí)現(xiàn)大漲，陽(yáng)光城（000671）、天?；ǎ?00965）、京投發(fā)展（600683）、嘉凱城、蘇寧環(huán)球（000718）、廣宇集團(tuán)（002133）、宋都股份（600077）、冠城大通（600067）、新華聯(lián)（000620）、特發(fā)服務(wù)（300917）、世聯(lián)行（002285）、我愛(ài)我家（000560）、招商積余（001914）等多股封板漲停。金科股份（000656）、萬(wàn)科A、蘇州高新等大幅跟漲。

上海交通大學(xué)住房與城鄉(xiāng)建設(shè)研究中心主任、教授陳杰表示，房地產(chǎn)關(guān)聯(lián)的上下游產(chǎn)業(yè)多，出臺(tái)房地產(chǎn)稅也需要經(jīng)濟(jì)和社會(huì)環(huán)境，同時(shí)也需要找到合適的政策環(huán)境，讓政策的出臺(tái)達(dá)到它預(yù)期的效果。

房地產(chǎn)稅是房地產(chǎn)調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制的重要組成部分，從當(dāng)前的政策環(huán)境看，確實(shí)不適合推出房地產(chǎn)稅。但從長(zhǎng)遠(yuǎn)看，房地產(chǎn)稅仍會(huì)穩(wěn)步推進(jìn)，今年暫緩房地產(chǎn)稅試點(diǎn)，后續(xù)找到合適時(shí)機(jī)后也會(huì)落地。

房地產(chǎn)稅有何影響？

地產(chǎn)股下跌疊加疫情的影響，是出現(xiàn)房地產(chǎn)稅試點(diǎn)放緩的主要原因。

房地產(chǎn)稅推出，往往是市場(chǎng)穩(wěn)定之時(shí)，市場(chǎng)不穩(wěn)，房地產(chǎn)稅出臺(tái)則會(huì)形成政策疊加效應(yīng)，加速市場(chǎng)下行。

中指研究院指數(shù)事業(yè)部市場(chǎng)研究總監(jiān)陳文靜表示，房地產(chǎn)稅試點(diǎn)的落地和擴(kuò)圍對(duì)購(gòu)房者置業(yè)預(yù)期帶來(lái)不利影響，或?qū)κ袌?chǎng)量?jī)r(jià)帶來(lái)進(jìn)一步拖累，在當(dāng)前的市場(chǎng)環(huán)境下，不利于房地產(chǎn)行業(yè)穩(wěn)定。因此，房地產(chǎn)稅試點(diǎn)仍需結(jié)合房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行情況穩(wěn)妥推進(jìn)。

綜合來(lái)看，房地產(chǎn)稅改革試點(diǎn)，一方面是通過(guò)充分發(fā)揮稅收籌集財(cái)政收入的主渠道作用，實(shí)現(xiàn)有效調(diào)控經(jīng)濟(jì)和調(diào)節(jié)收入分配作用；另一方面則是房地產(chǎn)稅本身也是房地產(chǎn)調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制的重要組成部分，對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)整體穩(wěn)定健康發(fā)展將起到深遠(yuǎn)影響。

58房產(chǎn)研究院分院院長(zhǎng)張波提到，房地產(chǎn)稅試點(diǎn)期限為五年?？梢灶A(yù)估就房地產(chǎn)稅在全國(guó)落地至少需要五年，通過(guò)試點(diǎn)可為房地產(chǎn)全國(guó)落地做好經(jīng)驗(yàn)儲(chǔ)備和實(shí)操性的復(fù)核。

此外，銀保監(jiān)會(huì)、證監(jiān)會(huì)、國(guó)家外匯管理局等多個(gè)部門(mén)均發(fā)聲維穩(wěn)房地產(chǎn)行業(yè)。銀保監(jiān)會(huì)強(qiáng)調(diào)要堅(jiān)持房住不炒，持續(xù)完善“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期”房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制，積極推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)變發(fā)展方式，鼓勵(lì)機(jī)構(gòu)穩(wěn)妥有序開(kāi)展并購(gòu)貸款，重點(diǎn)支持優(yōu)質(zhì)房企兼并收購(gòu)困難房企優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展。

房?jī)r(jià)四月份或?qū)⒂|底回升

目前來(lái)看，經(jīng)過(guò)2021年近一年的調(diào)整，樓市情緒正有企穩(wěn)回彈的趨勢(shì)。廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認(rèn)為，一線城市新房市場(chǎng)和二手房市場(chǎng)已經(jīng)開(kāi)始觸底并回升。

從國(guó)家統(tǒng)計(jì)局3月16日發(fā)布的數(shù)據(jù)來(lái)看，2月份，70個(gè)大中城市里，一線城市二手房?jī)r(jià)環(huán)比漲幅擴(kuò)大，上海、北京、廣州二手房?jī)r(jià)領(lǐng)漲全國(guó)，分別上漲0.7%、0.9%和0.6%。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，一線城市新房市場(chǎng)和二手房市場(chǎng)已經(jīng)開(kāi)始觸底并回升，但從2月新增居民中長(zhǎng)期貸款轉(zhuǎn)負(fù)來(lái)看，需求端信心尚未完全恢復(fù)，后續(xù)繼續(xù)精準(zhǔn)引導(dǎo)合理住房需求的釋放至關(guān)重要，支持性政策進(jìn)一步傳導(dǎo)并生效，將支撐市場(chǎng)修復(fù)。

對(duì)于后市房?jī)r(jià)走勢(shì)，李宇嘉表示，由于疫情沖擊，多點(diǎn)散發(fā)，擴(kuò)散明顯，對(duì)各地人流量限制增加，估計(jì)3月份房?jī)r(jià)走勢(shì)繼續(xù)保持2月份的態(tài)勢(shì)，但政策紓困行業(yè)的基調(diào)不變，包括信貸增加，而且預(yù)計(jì)房貸利率會(huì)繼續(xù)下降，以鼓勵(lì)新市民置業(yè)。預(yù)計(jì)各項(xiàng)紓困政策的效果在4月份前后開(kāi)始彰顯，屆時(shí)，房?jī)r(jià)也將會(huì)觸底回升。

至暗時(shí)刻或已過(guò)去

隨著政策不斷落實(shí)，行業(yè)不斷成熟發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)估值修復(fù)是必然的。

政策邊際寬松、股市持續(xù)反彈，地產(chǎn)板塊最悲觀的時(shí)間或許已經(jīng)過(guò)去，市場(chǎng)底可能就在眼前。

值得注意的是，房地產(chǎn)板塊想要回到七八年前的強(qiáng)勢(shì)爆發(fā)期，還是心有余而力不足。對(duì)房地產(chǎn)板塊的投資，仍然需要保持理性，“驚天逆轉(zhuǎn)”并不適合這一板塊。雖然積極信號(hào)密集，但反彈幅度有多大，還有待后市驗(yàn)證。

不過(guò)，如果地產(chǎn)股能有所恢復(fù)，多個(gè)板塊或許都會(huì)迎來(lái)改善。

平安證券指出，中長(zhǎng)期看，隨著本輪陣痛期中部分房企的退出或收縮，行業(yè)整體格局有望得到優(yōu)化，具備融資、管控優(yōu)勢(shì)的品牌房企市場(chǎng)份額及盈利能力均有望得到提升。開(kāi)發(fā)板塊關(guān)注短期抗壓能力強(qiáng)、中長(zhǎng)期競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)突出的高信用龍頭房企，適度關(guān)注彈性二線標(biāo)的。

多元化業(yè)務(wù)方面，當(dāng)前物管板塊估值已至歷史低位，性?xún)r(jià)比凸顯，隨著政策的持續(xù)松綁，開(kāi)發(fā)企業(yè)資金端改善，亦有望帶來(lái)優(yōu)質(zhì)物管估值修復(fù)，看好綜合實(shí)力突出的物管龍頭，以及輕資產(chǎn)輸出實(shí)力強(qiáng)勁的商業(yè)運(yùn)營(yíng)商。

不過(guò)，至暗時(shí)刻或許已經(jīng)過(guò)去，但在第一縷陽(yáng)光尚未到來(lái)前，仍有機(jī)構(gòu)認(rèn)為需要保持警惕。

東方證券表示，從資金面來(lái)看，企業(yè)的融資只是略有改善，而居民部門(mén)的預(yù)付款和按揭仍在繼續(xù)下滑，這說(shuō)明當(dāng)前需求側(cè)的信心依舊疲軟。

考慮到目前行業(yè)的信用環(huán)境以及市場(chǎng)下行慣性仍在，目前的政策環(huán)境依然不足以扭轉(zhuǎn)消費(fèi)者的信心，亦不足以恢復(fù)民營(yíng)房企的信用水平，因此供需兩側(cè)走弱的壓力仍然存在，政策糾偏的預(yù)期仍在存在。

在數(shù)據(jù)更加明朗之前政策或存在不確定性，現(xiàn)階段尋找邊緣房企依然不是很好的策略，繼續(xù)推薦國(guó)企和高信用民企為主的組合。

關(guān)鍵詞： 王者歸來(lái) 房地產(chǎn)稅