2022年是房地產(chǎn)行業(yè)洗牌的一年，觀察房企在周期起伏中的謀篇布局，央企招商蛇口（001979）(001979.SZ）是一扇重要窗口。

2月23日，招商蛇口發(fā)布2021年業(yè)績快報。報告期內(nèi)，招商蛇口營業(yè)總收入1606.43億元，同比增加23.93%；利潤總額228.43億元，同比減少5.25%；歸屬于上市公司股東的凈利潤103.72億元，同比減少15.35%。

增收不增利，招商蛇口的解釋為，房地產(chǎn)項目竣工交付并結(jié)轉(zhuǎn)的面積增長，因此房地產(chǎn)業(yè)務(wù)結(jié)轉(zhuǎn)收入增加。計提減值和轉(zhuǎn)讓子公司產(chǎn)生投資收益同比減少，是歸母凈利潤下滑的主要原因。

銷售額方面，2021年，招商蛇口累計實現(xiàn)簽約銷售面積1464.47萬平方米，同比增加17.77%；累計實現(xiàn)簽約銷售金額3268.34億元，同比增加17.73%。2020年重回前十后，招商蛇口在第一陣營站穩(wěn)腳跟。根據(jù)克而瑞研究中心榜單，2021年招商蛇口銷售額排名行業(yè)第七。

2022年，對招商蛇口而言，是蘊含機會的一年。拿下開年首筆并購中票，讓招商蛇口在收并購市場中占據(jù)先機。多元化布局，為其獲得了對沖房地產(chǎn)利潤下行的機會。但多年形成的路徑依賴，讓包括招商蛇口在內(nèi)的房企形成慣性，轉(zhuǎn)型之路道阻且艱。

遭遇地產(chǎn)行業(yè)利潤下滑

房地產(chǎn)行業(yè)政策收緊，限價從嚴執(zhí)行，開發(fā)商的盈利空間日漸縮小，行業(yè)利潤空間降至低點。

克而瑞地產(chǎn)研究中心數(shù)據(jù)顯示，2021年上半年，房地產(chǎn)行業(yè)80家典型上市房企的毛利率、凈利率以及歸母凈利率水平均延續(xù)下行趨勢。

其中，毛利率指標降幅最大，2021年上半年毛利率中位數(shù)同比降低1.6個百分點至21.7%。凈利率和歸母凈利率的中位數(shù)也分別降至9.3%和6.5%。與歷年相比，房地產(chǎn)行業(yè)的利潤率指標均已降至2015年以來的最低水平。

受房地產(chǎn)行業(yè)環(huán)境影響，招商蛇口連續(xù)多年錄得利潤下滑。

數(shù)據(jù)顯示，2019-2021年，招商蛇口營業(yè)利潤增速分別為-1.1%、-8.51%、-5.16%，歸母凈利潤增速分別為5.2%、-23.58%、-15.35%。

招商蛇口利潤下滑離不開行業(yè)影響，亦有自身原因。近年來，計提資產(chǎn)減值是影響其歸母凈利潤表現(xiàn)的重要因素。

招商蛇口稱，按照市場參考價格，對截至2021年12月31日存在減值跡象的資產(chǎn)進行減值測試。根據(jù)減值測試結(jié)果，招商蛇口對存貨、投資性物業(yè)、長期股權(quán)投資計提資產(chǎn)減值準備及對重大風(fēng)險類別應(yīng)收款項計提信用減值準備共計43.72億元，減少2021年度歸母凈利潤34.56億元，對歸母凈利潤的影響同比增加12.72億元。

此前，招商蛇口曾因高價拿地計提資產(chǎn)減值。2020年，招商蛇口計提存貨跌價準備約25.3億元。對此，招商蛇口管理層人士曾表示，計提減值準備的主要原因是計提項目多為2016、2017年拿的高價地。受此影響，2020年招商蛇口歸母凈利潤為122.5億元，同比下降23.58%。

2021年3月，招商蛇口管理層人士在業(yè)績會上表示，房地產(chǎn)開發(fā)商業(yè)利潤下滑是普遍現(xiàn)象，當下行業(yè)已經(jīng)告別土地紅利和金融紅利，進入向管理要效益的時代。此后，招商蛇口將考核導(dǎo)向堅持績效優(yōu)先，完善考核激勵，加大利潤掘金，持續(xù)深化提質(zhì)增效。

發(fā)力收并購

今年以來，房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控政策力度不減，購房者觀望情緒濃厚。項目去化乏力，如何保持銷售額穩(wěn)步增長，是招商蛇口所需直面的課題。

2022年1月，招商蛇口實現(xiàn)簽約銷售面積70.56萬平方米，同比減少27.66%；實現(xiàn)簽約銷售金額151.47億元，同比減少38.47%。

借道收并購，是規(guī)模增長的捷徑。在政策和金融機構(gòu)的支持下，房企收并購提速，擁有資金優(yōu)勢的招商蛇口站上談判桌的買家席。

1月12日，招商蛇口2022年度第一期中期票據(jù)（并購）30億元完成注冊，并在24日完成發(fā)行，成為今年首筆成功發(fā)行的行業(yè)內(nèi)并購類票據(jù)。首期發(fā)行規(guī)模為25.8億元，其中12.9億元用于收購住宅項目公司股權(quán)。

平安證券研究團隊認為，通過房企并購整合，行業(yè)格局有望重塑，具備融資、管控及產(chǎn)品優(yōu)勢的房企有望脫穎而出，建議關(guān)注短期抗壓能力強、中長期競爭優(yōu)勢突出的龍頭房企，如保利發(fā)展（600048）、金地集團（600383）、招商蛇口、萬科等。

“央企的優(yōu)勢是資金成本低、資金實力雄厚、善于打通產(chǎn)業(yè)鏈條等?！焙洗T機構(gòu)首席分析師郭毅對時代周報記者表示，每家企業(yè)都有自己的經(jīng)營策略，即使市場上有一些商業(yè)機會，但不一定所有企業(yè)都會主動去把握。

在郭毅看來，一直以來，招商蛇口都有自己的節(jié)奏，穩(wěn)健地推動業(yè)務(wù)。無論市場如何變化，招商蛇口始終做到在大趨勢里尋找適合自己機會，做好產(chǎn)品和服務(wù)，因此客戶認可度較高。

編輯 駱一帆

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