1月21日訊(記者 劉小菲)受政策調(diào)控趨密趨嚴(yán)、融資進(jìn)一步收緊、疫情不定期反復(fù)等因素影響，2021年房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷了前所未有的挑戰(zhàn)。大浪變革下，一直秉承“駱駝精神”的新城控股（601155），通過穩(wěn)健經(jīng)營、靈活應(yīng)變，進(jìn)一步提升了穿越周期的能力。

近期，新城控股發(fā)布了2021年12月份及第四季度經(jīng)營簡報(bào)。數(shù)據(jù)顯示，2021年1-12月，新城控股實(shí)現(xiàn)合同銷售金額約2337.75億元，累計(jì)銷售面積約2354.73萬平方米。

商業(yè)構(gòu)筑“護(hù)城河”，2021年收入同比增51%

下行周期中，新城控股的這份成績來之不易，值得一提的是，得益于始終堅(jiān)持“住宅+商業(yè)”的雙輪驅(qū)動(dòng)戰(zhàn)略，新城控股商業(yè)板塊表現(xiàn)更加亮眼。數(shù)據(jù)顯示，截至2021年12月底，新城控股已開業(yè)及管理輸出的吾悅廣場累計(jì)達(dá)130座，已完成全國化布局。全年實(shí)現(xiàn)商業(yè)運(yùn)營總收入為86.39億元，同比增長51.0%，超額完成年初制定的85億目標(biāo)，整體出租率為97.89%。這意味著房地產(chǎn)市場下行的當(dāng)下，商業(yè)已為新城控股構(gòu)筑起寬闊的“護(hù)城河”。

中信建投（601066）證券在研報(bào)中指出，新城商業(yè)目前開業(yè)的項(xiàng)目中有76.2%正處于三年培育期，真正進(jìn)入業(yè)績釋放階段的項(xiàng)目僅占6.9%，未來隨著開業(yè)項(xiàng)目的逐漸成熟，新城商業(yè)業(yè)績將迎來釋放。

實(shí)際上，商業(yè)板塊的持續(xù)擴(kuò)張為新城控股提供了穩(wěn)定的現(xiàn)金流。2021年上半年，新城控股物業(yè)出租及管理毛利率達(dá)70.58%。據(jù)興業(yè)證券預(yù)計(jì)，新城控股2022年或可實(shí)現(xiàn)租金收入112.1億元，足以覆蓋公開市場債務(wù)。

與此同時(shí)，新城控股還在積極推動(dòng)商業(yè)板塊的資產(chǎn)證券化。2021年7月，新城控股發(fā)布公告稱，籌劃以9個(gè)商業(yè)物業(yè)作為底層資產(chǎn)，在新加坡設(shè)立信托基金，再申請(qǐng)向相關(guān)投資者發(fā)行信托份額，以實(shí)現(xiàn)于新加坡證券交易所主板上市。據(jù)悉，新城控股此前已多次嘗試吾悅廣場經(jīng)營性物業(yè)貸、CMBS資產(chǎn)證券化產(chǎn)品，而此次擬設(shè)立信托基金并上市，是對(duì)公司商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)全流程打通的一次探索嘗試，有利于進(jìn)一步優(yōu)化公司資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)，提高商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)運(yùn)營能力，實(shí)現(xiàn)長期可持續(xù)發(fā)展。

財(cái)務(wù)穩(wěn)健，國內(nèi)外機(jī)構(gòu)維持正向評(píng)級(jí)

行業(yè)格局面臨重塑，雖然寒冬尚未褪去，但對(duì)財(cái)務(wù)穩(wěn)健、現(xiàn)金流充裕的房企來說反而是機(jī)會(huì)。

在保持銷售及回款穩(wěn)健的基礎(chǔ)上，新城控股的盈利能力不斷提升。數(shù)據(jù)顯示，2021年前三季度，新城控股實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入1091.22億元，同比增長55.69%；歸屬于上市公司股東的凈利潤58.84億元，同比增長24.24%。2016-2020年，新城控股平均凈資產(chǎn)收益率更是高達(dá)33.86%。

財(cái)務(wù)方面，盡管新城控股“三道紅線”仍踩中一條紅線，但凈負(fù)債率和現(xiàn)金短債比仍擁有較高的安全邊際。截至2021年6月，新城控股在手現(xiàn)金余額551.54億元，現(xiàn)金短債比1.44倍，凈負(fù)債率為60.48%。新城控股方面表示，公司積極響應(yīng)“三道紅線”政策，將結(jié)合自身實(shí)際情況和央行要求，穩(wěn)步降檔，在2023年6月末之前降至“綠檔”。此外，公司2021年上半年加權(quán)平均融資成本6.60%。

基于穩(wěn)健的財(cái)務(wù)表現(xiàn)，新城控股頻獲機(jī)構(gòu)認(rèn)可。據(jù)記者不完全統(tǒng)計(jì)，2021年下半年以來，三大國際評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)密集下調(diào)房企評(píng)級(jí)及展望共130余次，但標(biāo)普和惠譽(yù)確認(rèn)新城發(fā)展及其子公司新城控股的長期發(fā)行人評(píng)級(jí)為“BB+”，展望維持為“穩(wěn)定”；穆迪則維持新城發(fā)展及新城控股的“Ba1”企業(yè)家族評(píng)級(jí)(CFR)，并指出新城擁有穩(wěn)定的銷售執(zhí)行能力、可觀的運(yùn)營規(guī)模、持續(xù)增長的經(jīng)常性租金收入、穩(wěn)健的財(cái)務(wù)指標(biāo)以及良好的流動(dòng)性。國內(nèi)規(guī)模最大的評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)中誠信亞太也將新城控股的境外長期信用評(píng)級(jí)從BBBg-上調(diào)至BBBg，展望穩(wěn)定；同時(shí)將其高級(jí)無抵押債務(wù)評(píng)級(jí)從BBBg-上調(diào)至BBBg。

分析認(rèn)為，國內(nèi)外機(jī)構(gòu)對(duì)新城控股主體評(píng)級(jí)的正向反饋，體現(xiàn)了資本市場對(duì)該公司雙輪驅(qū)動(dòng)戰(zhàn)略模式、業(yè)績穩(wěn)定、財(cái)務(wù)穩(wěn)健等優(yōu)勢的認(rèn)可，以及對(duì)公司未來長遠(yuǎn)發(fā)展的信心。另外，良好的評(píng)級(jí)表現(xiàn)在一定程度確保了新城國內(nèi)外融資渠道的順暢，未來公司融資成本具備進(jìn)一步下行的空間。

國內(nèi)的券商如申萬宏源、興業(yè)證券和天風(fēng)證券（601162）等也給出新城控股“買入”評(píng)級(jí)。興業(yè)證券給出的理由是新城控股評(píng)級(jí)維持穩(wěn)定，長期投資價(jià)值獲認(rèn)可；天風(fēng)證券認(rèn)為該公司經(jīng)營情況有望進(jìn)一步改善；申萬宏源則表示公司價(jià)值被顯著低估。

大股東多措并舉，釋放信心

新城控股受國內(nèi)外機(jī)構(gòu)認(rèn)可的背后，也離不開大股東的不斷助力。2021年11月，新城控股母公司新城發(fā)展獲控股股東增持3207萬股；12月，新城發(fā)展以供股的方式發(fā)行最多約2.96億新股，募集約15.67億港元，其中大股東富域香港及Set Hero Developments Limited承諾，將投入10.87億港元認(rèn)購2.05億股，并有意向額外投入最多4.8億港元進(jìn)行全額認(rèn)購，合計(jì)將以家族基金最多投入15.67億港元。

2022年1月10日，新城發(fā)展發(fā)布公告稱，董事會(huì)獲公司控股股東富域告知，除其承諾認(rèn)購根據(jù)不可撤回承諾及供股條款暫定配發(fā)的2.01億股供股股份外，富域已申請(qǐng)根據(jù)上市規(guī)則允許的最多額外供股股份數(shù)目。富域此舉，也表明了控股股東對(duì)公司的業(yè)務(wù)發(fā)展及未來前景充滿信心。

另外，新城控股還于去年11月宣布計(jì)劃提前贖回一筆將于2021年12月16日到期的3.5億美元債，并予以注銷。這也是當(dāng)期A股首例提前贖回美元債的房企。

分析人士指出，上述種種動(dòng)作都彰顯出新城控股控股股東發(fā)出的護(hù)盤“強(qiáng)音”，有助于重塑市場信心，有望對(duì)公司股價(jià)形成提振效應(yīng)。

隨著此輪行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)出清后，房地產(chǎn)行業(yè)將會(huì)進(jìn)入新一輪的穩(wěn)定發(fā)展周期。然而，多數(shù)業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，市場修復(fù)仍需時(shí)間，房企需修煉內(nèi)功，保持銷售業(yè)績的穩(wěn)定，才能熬過陣痛。正如新城控股集團(tuán)董事長王曉松所言：打鐵還需自身硬，與其困于行業(yè)時(shí)艱，新城當(dāng)要破浪揚(yáng)帆。

(責(zé)任編輯：房曉宇)

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