首批公募基礎(chǔ)設(shè)施信托基金(REITs)來了。昨日，9只公募REITs公布了發(fā)行配售結(jié)果，這項(xiàng)新型金融產(chǎn)品一經(jīng)發(fā)售就掀起熱潮，在一天之內(nèi)就結(jié)束募集，投資者就像打新股一樣搶購(gòu)REITs基金，9只REITs中最低的配售比例僅為1.76%，創(chuàng)下公募基金配售比例新低。

不同于股票型與混合型基金，這批全新的公募品種第一次把高速公路、產(chǎn)業(yè)園等基礎(chǔ)設(shè)施作為投資對(duì)象。如此受歡迎的公募REITs收益前景和投資風(fēng)險(xiǎn)如何?記者對(duì)公募機(jī)構(gòu)人士進(jìn)行了采訪。

深圳兩項(xiàng)目認(rèn)購(gòu)活躍

首批9只REITs在詢價(jià)過程中，券商、保險(xiǎn)、私募以及信托等眾多投資機(jī)構(gòu)已經(jīng)對(duì)REITs表現(xiàn)出濃厚的興趣。面向公眾投資者發(fā)售的部分全部超募，首鋼綠能公眾認(rèn)購(gòu)配售比例最低，僅為1.76%。

9只公募REITs合計(jì)募集金額達(dá)到314億元。由平安基金擔(dān)任管理人的廣州廣河REITs募資規(guī)模最大，達(dá)到91.34億元。

在首批公募REITs包含了兩個(gè)深圳基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目。由博時(shí)基金擔(dān)任管理人的蛇口產(chǎn)業(yè)園REITs，以招商蛇口產(chǎn)業(yè)園內(nèi)的萬融大廈和萬海大廈為基礎(chǔ)資產(chǎn)。該REITs吸引到10家戰(zhàn)略投資者，此次募資20.79億元，在網(wǎng)下發(fā)行時(shí)有效認(rèn)購(gòu)倍數(shù)高居9只REITs之首，高達(dá)15.31倍，本次公眾配售比例僅為2.39%。

另一個(gè)本地項(xiàng)目鹽港REITs的底層資產(chǎn)為鹽田港現(xiàn)代物流中心，總建筑面積超過47萬平方米，是國(guó)內(nèi)最大盤道直入式單體倉(cāng)儲(chǔ)配送中心，此次納入基金的一期和二期建筑面積約32萬平方米，鹽港REITs募資18.4億元。

高比例分紅成為主要特征

公募REITs發(fā)售如此火爆，但對(duì)于大部分散戶來說，公募REITs是一個(gè)全新的投資領(lǐng)域。

REITs是向投資者募集資金投資于不動(dòng)產(chǎn)，然后向投資者分配投資收益的一種投資基金。海外市場(chǎng)REITs投資的不動(dòng)產(chǎn)包括住宅、商業(yè)物業(yè)、基礎(chǔ)設(shè)施等，但目前國(guó)內(nèi)市場(chǎng)推出的公募REITs僅限于投資基礎(chǔ)設(shè)施。

博時(shí)基金基礎(chǔ)設(shè)施投資管理部基金經(jīng)理胡海濱指出，首批REITs的底層資產(chǎn)主要是成熟優(yōu)質(zhì)、運(yùn)營(yíng)穩(wěn)定的基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目，收益比較穩(wěn)定。以往散戶很難參與這些資產(chǎn)的投資，REITs相當(dāng)于把基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)的股權(quán)或者權(quán)益權(quán)拆分成了小份，使得個(gè)人投資者也可以通過基金持有這些資產(chǎn)，拓寬了資產(chǎn)配置的途徑。

平安基金經(jīng)理孫磊表示，基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs可以讓投資者用比較少的資金投資到大型的基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目中，從而分享項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)收益和增值收益。公募REITs的一大特征就是高分紅比例，基礎(chǔ)設(shè)施基金每年至少要把90%以上可供分配金額分配給投資者。

中風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)封閉式運(yùn)作

權(quán)益類公募基金投資的股票每天都能看到價(jià)格波動(dòng)，而以基礎(chǔ)設(shè)施大項(xiàng)目為投資對(duì)象的REITs又有怎樣的風(fēng)險(xiǎn)特征呢?

“REITs的風(fēng)險(xiǎn)收益特征基本上介于股票和債券之間，價(jià)格波動(dòng)性肯定比債券要高，甚至一些比較嚴(yán)格的投資人會(huì)把它劃分為同于股票。 因?yàn)椴煌捻?xiàng)目的類型不同、地域不同、運(yùn)營(yíng)管理人的能力有不同，理論來說是應(yīng)該有不同的風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)的，不過目前大部分都將其設(shè)為中等風(fēng)險(xiǎn)。”胡海濱說。

與普通公募基金不同，REITs采取的是封閉式運(yùn)作，不開放申購(gòu)或是贖回，投資者只能通過場(chǎng)內(nèi)進(jìn)行基金份額交易。孫磊指出，REITs基金的凈值會(huì)因?yàn)榛A(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)情況、證券市場(chǎng)波動(dòng)等因素產(chǎn)生波動(dòng)。由于不動(dòng)產(chǎn)行業(yè)發(fā)展與宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)息息相關(guān)，REITs同樣可能因?yàn)楹暧^經(jīng)濟(jì)不確定性受到影響。

通過長(zhǎng)期投資獲取收益是公募REITs的一大特征。胡海濱表示，從海外的經(jīng)驗(yàn)來看，機(jī)構(gòu)投資人還有個(gè)人投資者都會(huì)去投。個(gè)人投資者主要用的是養(yǎng)老金的個(gè)人賬戶，因?yàn)轲B(yǎng)老金的投資期限一般都比較長(zhǎng)。從首批公募REITs的發(fā)行看，投資人主要還是以機(jī)構(gòu)投資者為主，有長(zhǎng)期穩(wěn)定的資金來源且對(duì)收益要求比較穩(wěn)定的投資人更適合投資REITs。