2020年4月30日，國(guó)家發(fā)改委聯(lián)合中國(guó)證監(jiān)會(huì)發(fā)布《關(guān)于推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金(REITs)試點(diǎn)相關(guān)工作的通知》，公募REITs成為市場(chǎng)聚焦點(diǎn)。

一年后的2021年4月21日，首批公募REITs正式上報(bào)，截至5月8日，已有10只產(chǎn)品上報(bào)。市場(chǎng)預(yù)測(cè)公募REITs有望在年內(nèi)落地。

萬億級(jí)市場(chǎng)即將起航，基金公司積極參與，為尋找項(xiàng)目、招兵買馬而忙碌。對(duì)于普通投資者來說，公募REITs投資的是掛鉤地區(qū)發(fā)展以及對(duì)抗通脹的優(yōu)質(zhì)基礎(chǔ)設(shè)施，在目前市場(chǎng)利率持續(xù)走低的環(huán)境下，是難得的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，產(chǎn)品在二級(jí)市場(chǎng)交易，為普通大眾投資者開辟了新的資產(chǎn)配置路徑。

10只REITs產(chǎn)品被受理

基金公司積極備戰(zhàn)

4月21日，浙商證券(601878)滬杭甬、國(guó)金鐵建重慶渝遂高速公路、中航首鋼生物質(zhì)、博時(shí)招商蛇口(001979)產(chǎn)業(yè)園等4只產(chǎn)品上報(bào)。4月28日，平安廣州交投廣河高速公路、華安張江光大園、富國(guó)首創(chuàng)水務(wù)、中金普洛斯倉(cāng)儲(chǔ)物流、紅土創(chuàng)新鹽田港(000088)倉(cāng)儲(chǔ)物流、東吳-蘇州工業(yè)園區(qū)產(chǎn)業(yè)園上報(bào)。目前，10只產(chǎn)品均已獲得交易所受理，博時(shí)招商蛇口產(chǎn)業(yè)園產(chǎn)品稍稍領(lǐng)先，進(jìn)入“已問詢”狀態(tài)。同時(shí)，10只產(chǎn)品相關(guān)招募說明書、基金合同、托管協(xié)議等已經(jīng)披露，復(fù)雜程度遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過普通公募基金，僅基金招募說明書就達(dá)到三四百頁。

記者采訪了解到，已上報(bào)產(chǎn)品公司正在緊鑼密鼓準(zhǔn)備后續(xù)工作，未上報(bào)產(chǎn)品的公司也在積極籌備上報(bào)。

博時(shí)基金表示，自基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點(diǎn)開展以來，公司高度重視，與發(fā)改委、證監(jiān)會(huì)、交易所、基金業(yè)協(xié)會(huì)等監(jiān)管機(jī)構(gòu)保持溝通。同時(shí)，與律所、會(huì)計(jì)師事務(wù)所、評(píng)估公司等外部機(jī)構(gòu)密切聯(lián)絡(luò)，與原始權(quán)益人保持深入交流。在產(chǎn)品方案、交易結(jié)構(gòu)、制度建設(shè)、運(yùn)營(yíng)管理、詢價(jià)發(fā)行、估值核算等方面已經(jīng)形成了較為成熟的方案，為基礎(chǔ)設(shè)施REITs基金的順利推出做好了充分準(zhǔn)備。

中航基金公募REITs業(yè)務(wù)相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，2020下半年成立了公募REITs工作小組，啟動(dòng)運(yùn)營(yíng)相關(guān)系統(tǒng)改造，目前在與交易所、中登及代銷機(jī)構(gòu)進(jìn)行測(cè)試。此外，中航基金還進(jìn)行了公眾投資者的投教、風(fēng)險(xiǎn)揭示等工作準(zhǔn)備。

新華基金表示，去年8月份開始，聯(lián)合股東單位共同組建基礎(chǔ)設(shè)施REITs團(tuán)隊(duì)并開展業(yè)務(wù)，總經(jīng)理負(fù)責(zé)，首個(gè)項(xiàng)目競(jìng)標(biāo)、方案投決都親自把關(guān)。

首批REITs項(xiàng)目種類豐富

已上報(bào)的REITs產(chǎn)品類型相當(dāng)豐富。新華基金就梳理目前公布的首批試點(diǎn)項(xiàng)目發(fā)現(xiàn)有三大特色，一是項(xiàng)目股東方(原始權(quán)益人)背景突出，均為大型央企或地方國(guó)企或細(xì)分行業(yè)的絕對(duì)龍頭民企。二是項(xiàng)目質(zhì)地較好，各家原始權(quán)益人都拿出了“壓箱底”的最核心的資產(chǎn)，例如中國(guó)鐵建(601186)和浙江高速都是拿出了已經(jīng)運(yùn)營(yíng)十多年的高速公路，招商蛇口、張江高科(600895)的產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目亦是運(yùn)營(yíng)多年，成熟度較高。三是原始權(quán)益人大力支持，參與認(rèn)購(gòu)的比例普遍都在50%以上。

中航基金公募REITs業(yè)務(wù)相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，首批項(xiàng)目從類型上有特許經(jīng)營(yíng)權(quán)和園區(qū)產(chǎn)權(quán)類這兩種業(yè)態(tài)，特許經(jīng)營(yíng)類收入比較穩(wěn)定，產(chǎn)權(quán)類的項(xiàng)目資產(chǎn)升值更有想象空間，上述項(xiàng)目均符合國(guó)家發(fā)改委、中國(guó)證監(jiān)會(huì)對(duì)底層資產(chǎn)的標(biāo)準(zhǔn)和要求。

中金基金表示，首批項(xiàng)目從合規(guī)角度，經(jīng)歷了嚴(yán)格的篩選，監(jiān)管對(duì)底層資產(chǎn)及交易的合法合規(guī)性有極高要求;從基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)的角度，試點(diǎn)項(xiàng)目均為成熟的基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)，預(yù)期具備穩(wěn)定的現(xiàn)金流和分配能力;從基金治理角度，首批項(xiàng)目著重體現(xiàn)了對(duì)基金份額持有人，特別是公眾投資人利益的保護(hù)，并對(duì)信息披露提出了很高要求，有利于產(chǎn)品后續(xù)的規(guī)范透明運(yùn)作。

積極招兵買馬備戰(zhàn)

人員來自券商、產(chǎn)業(yè)居多

公募REITs業(yè)務(wù)和公募基金傳統(tǒng)業(yè)務(wù)大相徑庭，擺在不少基金公司面前的第一大問題是專業(yè)的人員。不少接受采訪人士認(rèn)為，目前此項(xiàng)業(yè)務(wù)人員缺口較大，目前人員主要來自于投資機(jī)構(gòu)、券商投行部以及相關(guān)運(yùn)營(yíng)管理機(jī)構(gòu)，而未來具備資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理能力人才是“搶手貨”。

從目前各大招聘網(wǎng)站也可以一窺目前行業(yè)對(duì)REITs人才的迫切需求。中國(guó)基金報(bào)記者從獵聘網(wǎng)就發(fā)現(xiàn)，僅最近一周，就有來自中銀基金、廣發(fā)基金、長(zhǎng)城基金、新華基金以及不少知名基金公司的招聘信息，包括REITs承攬崗、業(yè)務(wù)崗、運(yùn)營(yíng)崗等，并且給出了不錯(cuò)的薪資待遇。。

目前團(tuán)隊(duì)搭建來看，不少REITs團(tuán)隊(duì)成員來自于券商、產(chǎn)業(yè)等。如德邦基金表示，從券商和產(chǎn)業(yè)招聘了專業(yè)的資產(chǎn)證券化項(xiàng)目承攬承做人員和基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理人員，已組建起專門的公募REITs業(yè)務(wù)部。新華基金也成立了REITs投資部，人員也主要來自投資機(jī)構(gòu)、券商投行部。

中金基金也表示，目前除從中金內(nèi)部抽調(diào)精兵強(qiáng)將以外，公司從本輪試點(diǎn)的相關(guān)基礎(chǔ)設(shè)施行業(yè)、業(yè)內(nèi)領(lǐng)先的產(chǎn)業(yè)基金和投資機(jī)構(gòu)等基礎(chǔ)設(shè)施投資和運(yùn)營(yíng)管理方面的龍頭企業(yè)引入資深專業(yè)人才。中金投行部門的REITs專業(yè)團(tuán)隊(duì)也與中金基金組成聯(lián)合工作組，為試點(diǎn)項(xiàng)目穩(wěn)步推進(jìn)全面保駕護(hù)航。

馬不停蹄尋找好項(xiàng)目

自公募REITs業(yè)務(wù)啟動(dòng)以來，各大基金公司都非常重視，“公司內(nèi)部出臺(tái)了很多激勵(lì)政策，鼓勵(lì)大家尋找好的項(xiàng)目。”一位北京基金公司人士透露。

中金基金表示，目前在積極推動(dòng)和儲(chǔ)備重點(diǎn)支持區(qū)域的優(yōu)質(zhì)基礎(chǔ)設(shè)施REITs項(xiàng)目。新華基金也表示，目前該公司REITs在做項(xiàng)目約十單，原始權(quán)益人均為國(guó)企背景，已上報(bào)屬地發(fā)改委基礎(chǔ)設(shè)施基金儲(chǔ)備項(xiàng)目庫。

德邦基金表示，該公司已有多個(gè)類型的項(xiàng)目?jī)?chǔ)備。從公募REITs底層資產(chǎn)來看，優(yōu)質(zhì)基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目確實(shí)仍較稀缺?，F(xiàn)階段公募REITs還未普及，各地方政府對(duì)創(chuàng)新類業(yè)務(wù)有一些顧慮，尤其涉及國(guó)有資產(chǎn)、股權(quán)出讓等事宜較為敏感。此外，對(duì)融資理解還處于偏債為主，通常會(huì)選擇快捷的銀行貸款、公司債券、企業(yè)債券來進(jìn)行融資。

新華基金表示，基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs，合規(guī)性與盈利性是衡量項(xiàng)目?jī)?yōu)劣的兩大硬性指標(biāo)。目前監(jiān)管要求前三年平均預(yù)計(jì)現(xiàn)金流分派率高于4%。第一批已受理項(xiàng)目，不動(dòng)產(chǎn)類項(xiàng)目由于收入來源相對(duì)穩(wěn)定，且不動(dòng)產(chǎn)屬性有一定升值空間，前幾年分派率僅略高于4%;特許經(jīng)營(yíng)權(quán)類項(xiàng)目由于未來升值空間有限，前幾年的收益分派率都較高。對(duì)標(biāo)首批項(xiàng)目，國(guó)內(nèi)屬于國(guó)家鼓勵(lì)支持的七大行業(yè)，且盈利性好的資產(chǎn)并不缺乏。

“目前來看，規(guī)模較大的項(xiàng)目?jī)?chǔ)備不多，主要原因是由于某些資產(chǎn)規(guī)模大的央企、國(guó)企還處于觀望階段。”新華基金表示，后續(xù)試點(diǎn)范圍如果能擴(kuò)大到商業(yè)地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)等市場(chǎng)化運(yùn)營(yíng)程度更高的行業(yè)，可能優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目會(huì)更多。