2025年的南京商業(yè)市場正經(jīng)歷結(jié)構(gòu)性變革。德基廣場年銷售額雖突破245億元，但每平方米日均8人次的客流密度與7分鐘的洗手間平均等候時間，促使消費者開始用腳投票。與此同時，河西南金陵天地試營業(yè)首日客流達5.8萬，江寧景楓KINGMO通過年度30%品牌汰換保持活力，仙林德基圍擋更新為“德基奧萊”——這座城市的消費地圖，正在被一種名為“舒適度”的新標(biāo)準(zhǔn)重新繪制。

大牌失寵？新消費價值觀崛起

(資料圖片)

德基廣場三期工地施工現(xiàn)場的塔吊已經(jīng)靜止多時。與之形成鮮明對比的是，7月11日開業(yè)的河西南金陵天地，其一期購物中心聚集了約280家店鋪，城市首進占比約14%，區(qū)域首進占比約41%。盡管未達預(yù)期，其過硬的軟裝與跨街連廊構(gòu)成的“無邊界空間”，仍成為周末聚會的新?lián)c。

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這種分化并非偶然。戴德梁行數(shù)據(jù)顯示，去年第二季度南京非核心商圈商業(yè)面積占比已達45.1%，較上年提升2.3個百分點。河西、江北的新項目貢獻了主要增量。河西主打“總部經(jīng)濟+品質(zhì)生活”，金陵天地周邊聚集阿里巴巴、小米等企業(yè)總部，午間白領(lǐng)消費占較高比重；河西德基時刻和仙林德基奧萊雖未官宣招商，但已彰顯德基在整個城市的差異化布局野心；江寧景峰KINGMO等項目通過打造“社區(qū)第三空間”，其2024年會員數(shù)據(jù)顯示，周邊客群消費占比相當(dāng)高，形成穩(wěn)定的屬地消費圈層。

我們或許可以理解為，傳統(tǒng)商場在用奢侈品緩解身份焦慮，新一代消費者卻在為玄武湖的落日和屋頂市集的吉他彈唱付費——根據(jù)南京市商務(wù)局?jǐn)?shù)據(jù)，2024年上半年南京體驗式消費規(guī)模同比增長23.7%，增速較商品零售高16.5個百分點，宣告著“場景價值”對“l(fā)ogo價值”的逆襲。

玄武湖周邊正形成特殊商業(yè)帶

站在玄武湖畔，明城墻的青磚與玻璃幕墻的流光形成奇妙對話。這片主城稀缺的生態(tài)帶，正在孕育南京最獨特的商業(yè)基因——南京華貿(mào)中心將3000畝湖景轉(zhuǎn)化為“湖岸藝術(shù)長廊”，正如金陵長樂坊要用大明文化主題街區(qū)對接夫子廟客流。

與傳統(tǒng)的封閉空間不同，華貿(mào)中心的空間邏輯以開放式設(shè)計最大化玄武湖生態(tài)景觀滲透，構(gòu)筑獨特的場景體驗與精神共鳴場域。而生態(tài)的溢價是肉眼可見：玄武湖周邊商業(yè)項目平均綠化率35%，遠(yuǎn)超主城12%的均值，帶來的直接回報是客群停留時長超2.5小時。

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記者查閱資料發(fā)現(xiàn)，南京華貿(mào)中心已在未來消費領(lǐng)域開展了多重實驗。比如，引入AI、機器人等科技元素，重塑歷史與未來的對話方式。在強化商圈全時段活力上，目前項目所屬的華貿(mào)新天地已經(jīng)有Peet"s Coffee等網(wǎng)紅餐飲入駐，精致富有調(diào)性的外擺區(qū)給南京湖畔“松弛感”增添了眾多打卡點。未來，相信華貿(mào)及其周邊將能夠提供一流的休閑消費場景，與南京正在生長的“夜經(jīng)濟”形成共振，填充主城夜間消費的空檔。

不過，這種模式也有隱憂。當(dāng)商業(yè)體爭相把“自然”當(dāng)賣點，玄武湖會不會變成下一個被網(wǎng)紅打卡透支的西湖？一些網(wǎng)上的質(zhì)疑不無道理。目前，南京已對環(huán)湖商業(yè)開發(fā)設(shè)定容積率3.0的上限，試圖在開發(fā)與保護間找平衡。

運營能力的多維競賽已開啟

在南京商業(yè)市場加速分化的當(dāng)下，運營能力的比拼已從單純的品牌招商，轉(zhuǎn)向?qū)οM者時間、社交需求與文化體驗的深度挖掘。幾個標(biāo)志性案例揭示了這場變革的核心邏輯。

作為華潤在寧的首個輕資產(chǎn)項目，金陵天地開業(yè)前預(yù)注冊會員中25-35歲消費者占比達68%，41%來自5公里外區(qū)域，顯著高于南京商業(yè)項目平均水平；德基廣場近年來借助美術(shù)館引流，德基美術(shù)館年觀展58萬人次，帶動關(guān)聯(lián)消費22%增長。這一模式或被德基復(fù)刻——河西和仙林德基項目雖未開業(yè)，但其“藝術(shù)基因”未變，暗示文化+商業(yè)的融合嘗試；此外，江寧景楓KINGMO通過“屋頂經(jīng)濟+社群運營”，夜間坪效提升約27%。

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未來的商業(yè)競爭，本質(zhì)是“用戶時間占有率的競爭”——那些在玄武湖劃船的年輕人、在金陵天地屋頂花園拍vlog的博主、在江寧景峰通過社群報名的夜跑者，正在用腳投票出一個新命題：當(dāng)“松弛感”成為硬指標(biāo)，當(dāng)銀聯(lián)商務(wù)監(jiān)測顯示南京商業(yè)體非購物支出占比已達60%，這場變革的本質(zhì)正變得愈發(fā)清晰——未來的商業(yè)競爭，不在于讓消費者記住品牌，而在于讓他們忘記時間。

吳迪

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