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摘要：據(jù)中指院數(shù)據(jù)，10月樓市整體成交表現(xiàn)不佳。雖然今年以來，特別是9月底，多個(gè)監(jiān)管部門集中出臺(tái)全國普惠性政策，降低購房成本，穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期，但當(dāng)前購房者觀望情緒仍較重，多地疫情反復(fù)進(jìn)一步拖累市場(chǎng)恢復(fù)節(jié)奏。我們預(yù)計(jì)在大會(huì)之后，仍將有針對(duì)房地產(chǎn)需求端的刺激政策出臺(tái)。

轉(zhuǎn)變房地產(chǎn)下行趨勢(shì)的關(guān)鍵，是扭轉(zhuǎn)社會(huì)特別是居民對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的預(yù)期，同時(shí)防止具有收縮效應(yīng)的政策滯緩預(yù)期修復(fù)的速度。當(dāng)前居民部門杠桿率已經(jīng)較高，房貸利率下降對(duì)購房需求的刺激作用或有限。政策修補(bǔ)僅能夠加快房地產(chǎn)市場(chǎng)“見底”，并不能使房地產(chǎn)市場(chǎng)快速企穩(wěn)反彈。若無力度更大的“救市”政策出臺(tái)，考慮到本輪疫情的負(fù)面外溢效應(yīng)之大，特別是再次嚴(yán)重沖擊了居民的消費(fèi)預(yù)期，房地產(chǎn)市場(chǎng)的見底時(shí)間恐將會(huì)延后至明年上半年，而且可能是長(zhǎng)期處于“L”型的低迷狀態(tài)。

據(jù)中指院數(shù)據(jù)，10月樓市整體成交表現(xiàn)不佳。環(huán)比下降，二線城市降幅明顯；整體同比下降2成。分城市來看，三線城市環(huán)比略有上漲。土地方面，10月，監(jiān)測(cè)城市總體供應(yīng)量環(huán)比回落，成交量同比降逾一成。

9月底，多個(gè)監(jiān)管部門集中出臺(tái)全國普惠性政策，降低購房成本，穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期。10月，報(bào)告強(qiáng)調(diào)堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度。會(huì)后，監(jiān)管部門密集表態(tài)。央行、外匯局強(qiáng)調(diào)更好滿足居民的剛性和改善性住房需求，加大力度助推“保交樓、穩(wěn)民生”工作。銀保監(jiān)會(huì)明確強(qiáng)化金融穩(wěn)定保障體系，牢牢守住不發(fā)生系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)底線。其實(shí)，10月以來多地跟進(jìn)落實(shí)相關(guān)舉措，據(jù)中指院統(tǒng)計(jì)，當(dāng)前已有超20城下調(diào)首套商貸利率下限至4%以下，包括武漢、天津等二線城市，超百城下調(diào)首套公積金貸款利率。

今年以來特別是9月房地產(chǎn)政策層面迎來三大利好后，雖不能快速扭轉(zhuǎn)“房?jī)r(jià)下跌”的預(yù)期，但是促進(jìn)成交量持續(xù)改善的可能性比較大。從居民中長(zhǎng)期貸款這個(gè)金融領(lǐng)先指標(biāo)來看，7月、8月和9月同比降幅分別為62.6%、37.6%和-25.9%，降幅顯著縮小。同時(shí)考慮到商品房成交量在年底季節(jié)性走強(qiáng)的特征，商品房成交量有望逐步走出谷底，同比降幅逐步收窄。

特別是2022年9月抵押補(bǔ)充貸款（PSL）凈新增1082億元，這是自2020年初以來央行再度啟用PSL工具，此前用于棚改貨幣化支持工具。PSL重出江湖，目的在于保交付。PSL來源的資金有成本低、期限長(zhǎng)、來源穩(wěn)定等特點(diǎn)，表明了國家對(duì)保交付、修復(fù)行業(yè)的決心，將促進(jìn)市場(chǎng)預(yù)期穩(wěn)定、信心修復(fù)。

但當(dāng)前購房者觀望情緒仍較重，多地疫情反復(fù)進(jìn)一步拖累市場(chǎng)恢復(fù)節(jié)奏。若短期多地疫情反復(fù)態(tài)勢(shì)延續(xù)，嚴(yán)格的疫情防控舉措下，預(yù)計(jì)房地產(chǎn)市場(chǎng)企穩(wěn)的時(shí)間還將繼續(xù)延后。我們預(yù)計(jì)在大會(huì)之后，仍將有針對(duì)房地產(chǎn)需求端的刺激政策出臺(tái)。

轉(zhuǎn)變房地產(chǎn)下行趨勢(shì)的關(guān)鍵，是扭轉(zhuǎn)社會(huì)特別是居民對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的預(yù)期。當(dāng)前居民部門杠桿率已經(jīng)較高，房貸利率下降對(duì)購房需求的刺激作用或有限?！胺孔〔怀础币焉钊肴诵模唐趦?nèi)通過刺激銷售的方式恐難以改善消費(fèi)者預(yù)期。政策修補(bǔ)僅能夠加快房地產(chǎn)市場(chǎng)“見底”，并不能馬上使得房地產(chǎn)市場(chǎng)企穩(wěn)反彈。若無力度更大的“救市”政策出臺(tái)，考慮到本輪疫情的負(fù)面外溢效應(yīng)之大，特別是再次嚴(yán)重沖擊了居民的消費(fèi)預(yù)期，房地產(chǎn)市場(chǎng)的見底時(shí)間將會(huì)延后至明年上半年，可能是長(zhǎng)期處于“L”型的低迷狀態(tài)。

關(guān)鍵詞： 房地產(chǎn)市場(chǎng) 刺激作用 刺激政策