9月30日，北京出臺樓市調(diào)控政策“京八條”，文件以普宅和非普宅劃分了首付情況，非普宅首付比大幅抬高，這對樓市的調(diào)控作用不可小看。北京的不少普宅已經(jīng)升格為非普通住宅，這意味著對于炒房客來說，再想享受大幅貸款來炒房已幾乎不可能。

當(dāng)普通住宅，得準(zhǔn)備足了首付，來換一個較低的網(wǎng)簽價；提格成非普通住宅，交易中又要承擔(dān)大筆稅費。

這一進一退的選擇，恰好成了當(dāng)前樓市成交時不少人要面對的艱難選擇。9月30日，北京出臺樓市調(diào)控政策“京八條”，文件層面雖然只是簡單以普宅和非普宅劃分首付情況，但非普宅首付比大幅抬高，對樓市的調(diào)控作用卻不可小看。在今年連續(xù)幾輪的上漲后，京城樓市的不少普宅已經(jīng)升格為非普通住宅，這對于炒房客來說，再想享受大幅貸款來炒房已幾乎不可能。

(相關(guān)資料圖)

小區(qū)73套房僅一套普宅

“京八條”是以普通住宅和非普通住宅來判斷首付比例。若是首套房，普宅首付比不低于35%，非普宅則不低于40%；若是二套房，普宅首付比不低于50%，非普宅不低于70%。

實際上，普宅與非普宅有著嚴(yán)格的界限。根據(jù)國家相關(guān)規(guī)定，普通住宅需滿足三大條件：住宅小區(qū)建筑容積率在1.0(含)以上、單套建筑面積在140平方米(含)以下、實際成交價低于同區(qū)域享受優(yōu)惠政策住房平均交易價格1.2倍以下。價格上本市也有認定標(biāo)準(zhǔn)：五環(huán)內(nèi)標(biāo)準(zhǔn)為單價39600元/平方米、總價為468萬元；五環(huán)到六環(huán)31680元/平方米、總價374萬元；六環(huán)外23760元/平方米，總價281萬元。單價、總價兩個標(biāo)準(zhǔn)符合其一即可。

如此看來，僅僅是其中的一個價格標(biāo)準(zhǔn)，就已經(jīng)把不少房子納入非普宅范圍內(nèi)?！敖衲昵皫讉€月的樓市走勢，已經(jīng)讓不少房子都喪失了普宅身份?！北蔽瀛h(huán)一地產(chǎn)門店經(jīng)紀(jì)人小寧直言。這個價格標(biāo)準(zhǔn)在2014年發(fā)布，距離今天已近兩年。

以位于北五環(huán)至北六環(huán)之間的北苑家園茉藜園小區(qū)的二手房房源作為例，該小區(qū)公布的在售房源為73套，涵蓋不同面積大小的一居室、兩居室和三居室。然而，僅僅從價格上看，茉藜園小區(qū)里的73套二手房中，只有一套房子總價低于374萬元，單價上更是沒有一套低于3.168萬元／平方米。

這唯一的一套普宅，總價雖為350萬元，但面積則只有48.8平方米。照此計算，單價也已經(jīng)突破7萬元。

普宅為何難覓？小區(qū)的成交均價走勢披露了背后的秘密，從今年年初開始，連續(xù)幾輪房價攀升期，這個小區(qū)由于交通、位置、環(huán)境等原因都參與其中，均價從3萬多元也漲到了此時的5萬多元。房子邁上了更高的價格樓梯，自然也因此抬升為非普宅。

“非轉(zhuǎn)普”須扛極大首付壓力

此前的二手房市場，業(yè)主報價和實際成交價格超過普宅價格“大限”，并不會被買房人、特別是炒房客看在眼里。

這是因為二手房市場長期存在的“潛規(guī)則”。一位中介經(jīng)紀(jì)人披露，買房人與賣房人最終商定的價格雖然是真正的成交價，但網(wǎng)簽環(huán)節(jié)所出現(xiàn)的價格往往會大幅低于成交價。于是，只要網(wǎng)簽價低于普宅總價限制即可。

但在銀行貸款環(huán)節(jié)，所辦理的貸款額度也都是按照這個網(wǎng)簽價來計算。比如五環(huán)外的一套兩居室，實際成交價為400萬元，網(wǎng)簽價定在370萬元，此前最多貸款259萬元。至于無法納入貸款的部分141萬元則只能算為首付，比例其實是35%。

關(guān)鍵詞： 普通住宅