連鎖家居大佬紅星美凱龍（601828）或?qū)⒁字鳌?/p>

1月8日，宣布籌劃控制權(quán)變更僅隔一天的美凱龍便更新了本次易主方案的最新細(xì)節(jié)：來(lái)自廈門的實(shí)力國(guó)企建發(fā)股份（600153）計(jì)劃拿下美凱龍不超過(guò)30%股權(quán)。

(資料圖片)

建發(fā)股份、美凱龍雙雙公告相關(guān)進(jìn)展。據(jù)披露，建發(fā)股份正在籌劃通過(guò)現(xiàn)金方式協(xié)議收購(gòu)美凱龍不超過(guò)30%的股份。本次交易完成后，建發(fā)股份可能成為美凱龍控股股東。

不過(guò)，建發(fā)股份也表示，本次交易尚處于籌劃階段，公司尚未召開董事會(huì)審議本次交易事項(xiàng)，雙方尚未簽署股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議，具體交易方案仍需進(jìn)一步協(xié)商和確定。目前，美凱龍控股股東為紅星控股，實(shí)際控制人為車建興。

就此次易主記者致電美凱龍，美凱龍副總裁陳健對(duì)記者回應(yīng)稱，“無(wú)論是紅星控股還是本次交易對(duì)手方建發(fā)股份，雙方都希望上市公司未來(lái)能有更好的發(fā)展?！?/p>

二級(jí)市場(chǎng)表現(xiàn)來(lái)看，美凱龍股價(jià)上市以來(lái)整體不斷走低，去年10月底曾探至歷史低位。

紅星控股巨額債務(wù)壓頂

外界普遍認(rèn)為，此次易主或與美凱龍控股股東紅星控股的資金壓力有關(guān)。

記者注意到，紅星控股近年來(lái)面臨較大的經(jīng)營(yíng)壓力。2022年中期財(cái)報(bào)顯示，在母公司層面，紅星控股的貨幣資金僅為3.4億元。此外，紅星控股短期借款以及1年內(nèi)到期的非流動(dòng)負(fù)債合計(jì)超過(guò)100億元，流動(dòng)負(fù)債和非流動(dòng)負(fù)債合計(jì)為246.25億元。

從合并層面看，紅星控股的貨幣資金為87.56億元，較2021年末減少約20億元。此外，紅星控股短期借款以及1年內(nèi)到期的非流動(dòng)負(fù)債合計(jì)超過(guò)250億元，流動(dòng)負(fù)債和非流動(dòng)負(fù)債合計(jì)為1229.19億元。凈利潤(rùn)方面，紅星控股合并范圍凈利潤(rùn)為虧損27.28億元。

圖片來(lái)源：公司公告

值得一提的是，就在易主公告披露前不久，美凱龍于去年12月25日發(fā)布控股股東紅星控股及其一致行動(dòng)人西藏奕盈的減持計(jì)劃，擬合計(jì)減持最高不超過(guò)3.41%的股份。僅按公告披露前一日收盤價(jià)計(jì)算，合計(jì)套現(xiàn)金額超過(guò)7億元。從公告披露來(lái)看，此番減持，主要原因系出于償還債務(wù)。

圖片來(lái)源：公司公告

億翰智庫(kù)去年9月發(fā)布的一則報(bào)告明確提到，美凱龍目前最核心的問(wèn)題是母公司紅星控股債臺(tái)高筑，且資產(chǎn)大部分都在子公司旗下，形成了典型的“子強(qiáng)母弱”局面，母公司面臨明顯的流動(dòng)性危機(jī)。而作為紅星控股旗下最重要的子公司，美凱龍亦將受到母公司危機(jī)的沖擊。公司仍然需要在經(jīng)營(yíng)上持續(xù)發(fā)力，在后地產(chǎn)時(shí)代努力活下去。

租金收入呈現(xiàn)“疲態(tài)”

2022年三季報(bào)顯示，美凱龍前三季度營(yíng)收為104.84億元，同比下滑7.67%；凈利潤(rùn)為13.18億元，同比下滑36.17%。若按單季度來(lái)看，2022年第三季度的營(yíng)收、凈利潤(rùn)同比下降趨勢(shì)更為明顯。

與經(jīng)營(yíng)情況相對(duì)應(yīng)的是，公司自營(yíng)商場(chǎng)的商戶租金出現(xiàn)了下滑。為支持商戶及家居建材行業(yè)的持續(xù)發(fā)展，美凱龍?jiān)谌ツ?月底主動(dòng)發(fā)布減免自營(yíng)商場(chǎng)商戶租金及管理費(fèi)的公告，彼時(shí)公司測(cè)算對(duì)營(yíng)業(yè)收入的累計(jì)影響不超過(guò)5億元。

緊接著，美凱龍?jiān)谌ツ?0月底披露公司自有商場(chǎng)租賃及管理費(fèi)收入環(huán)比出現(xiàn)下滑。據(jù)披露，公司2022年9月發(fā)生當(dāng)月公司自有商場(chǎng)的合計(jì)合同租賃及管理費(fèi)收入較上月環(huán)比下滑的情形，即2022年9月較8月下滑5300余萬(wàn)元，下滑比例為8.81%。而下滑的原因主要是公司自2022年9月初起對(duì)部分減免符合條件的自營(yíng)商場(chǎng)部分商戶相應(yīng)減免了租金及管理費(fèi)，引起租金下滑。

值得注意的是，去年末武漢建材家居商戶與美凱龍因租金問(wèn)題出現(xiàn)了較大分歧。

去年12月23日，武漢市裝飾建材家居發(fā)展商會(huì)對(duì)美凱龍發(fā)出的一則停業(yè)通知書顯示，決定自12月24日開始，對(duì)漢西紅星等美凱龍?jiān)O(shè)立于武漢的五大賣場(chǎng)統(tǒng)一關(guān)停店面，不再營(yíng)業(yè)。

至于租戶“罷工”的原因，主是因?yàn)槭且咔榉磸?fù)下導(dǎo)致商場(chǎng)內(nèi)顧客流量總體較低，該商會(huì)希望美凱龍能出臺(tái)減免政策，為各品牌商戶減租減壓，但因當(dāng)時(shí)溝通無(wú)果，無(wú)奈選擇停業(yè)。

雖然此后美凱龍公開表示，武漢商場(chǎng)方面已經(jīng)與武漢市裝飾建材家居發(fā)展商會(huì)達(dá)成了基本共識(shí)，商戶已正常營(yíng)業(yè)。但在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，商場(chǎng)的租用商戶對(duì)租金敏感度不斷提高，對(duì)美凱龍而言大概率會(huì)造成影響。

廈門國(guó)資強(qiáng)勢(shì)加盟

種種壓力之下，更換實(shí)控人似乎是擺在美凱龍面前的重要選項(xiàng)之一。

據(jù)查，以供應(yīng)鏈運(yùn)營(yíng)和房地產(chǎn)開發(fā)為雙主業(yè)的建發(fā)股份背靠建發(fā)集團(tuán)，實(shí)控人為廈門市國(guó)資委。作為廈門國(guó)資委下的龍頭房企，建發(fā)股份資源稟賦優(yōu)越。

建發(fā)股份上市以來(lái)連續(xù)多年高速發(fā)展，營(yíng)業(yè)收入、凈利潤(rùn)、凈資產(chǎn)等主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)以年均接近30％左右的速度增長(zhǎng)。

圖片來(lái)源：建發(fā)股份官網(wǎng)

據(jù)悉，建發(fā)股份旗下鋼鐵集團(tuán)、漿紙集團(tuán)、農(nóng)產(chǎn)品集團(tuán)、汽車集團(tuán)等業(yè)務(wù)板塊均衡發(fā)力，不斷取得突破。

在房地產(chǎn)開放領(lǐng)域，建發(fā)股份旗下控股建發(fā)國(guó)際、建發(fā)物業(yè)、合誠(chéng)股份等上市公司，構(gòu)成完整的房地產(chǎn)開發(fā)配套產(chǎn)業(yè)鏈。根據(jù)克而瑞銷售數(shù)據(jù)，2022年1至10月百?gòu)?qiáng)累計(jì)銷售額下降45%，但建發(fā)股份實(shí)現(xiàn)銷售額1564億元，同比僅下降17%，銷售排名躍升至第10名。

國(guó)盛證券研報(bào)分析認(rèn)為，在行業(yè)下行期仍然能夠保持韌性主要得益于公司拿地積極且周轉(zhuǎn)加快，為供貨提供強(qiáng)力支撐，且作為國(guó)企龍頭財(cái)務(wù)穩(wěn)健融資通暢，客戶置業(yè)信心足。

對(duì)于此次國(guó)資接盤，有投資者樂(lè)觀表示，如果交易成行，未來(lái)美凱龍貸款融資成本或進(jìn)一步降低，盈利能力會(huì)有望得到加強(qiáng)。

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