中國(guó)版公募“不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金(REITs)”終于來(lái)了，動(dòng)輒數(shù)十億或百億級(jí)的基礎(chǔ)設(shè)施投資將是首批試點(diǎn)領(lǐng)域。這被視為助力基建、拉動(dòng)投資的又一重要制度性舉措。

公募REITs已成為專(zhuān)門(mén)投資不動(dòng)產(chǎn)的成熟金融產(chǎn)品，已有40多個(gè)國(guó)家和地區(qū)發(fā)行該類(lèi)產(chǎn)品，其投資領(lǐng)域由最初的房地產(chǎn)拓寬到酒店倉(cāng)儲(chǔ)、工業(yè)地產(chǎn)、基礎(chǔ)設(shè)施等。境內(nèi)關(guān)于公募REITs的討論已有多年，在當(dāng)前經(jīng)濟(jì)環(huán)境下推出正當(dāng)其時(shí)，不僅可有效應(yīng)對(duì)疫情影響和經(jīng)濟(jì)下行壓力，盤(pán)活存量資產(chǎn)，為資產(chǎn)價(jià)格尋找定價(jià)之“錨”，支持經(jīng)濟(jì)重啟，而且，REITs市場(chǎng)建設(shè)將成為解決中國(guó)不動(dòng)產(chǎn)投融資體制諸多結(jié)構(gòu)性問(wèn)題的破題之作。

此輪改革率先在基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域推進(jìn)公募REITs試點(diǎn)，一方面有助于通過(guò)市場(chǎng)化吸引社會(huì)資本參與基建項(xiàng)目，借助資本市場(chǎng)公開(kāi)透明的定價(jià)機(jī)制，政策優(yōu)先支持基礎(chǔ)設(shè)施補(bǔ)短板行業(yè)，傳統(tǒng)基建和新基建均被聚焦;另一方面，基礎(chǔ)設(shè)施REITs公募基金產(chǎn)品的投資運(yùn)作、項(xiàng)目管理等進(jìn)一步明晰，公募基金通過(guò)購(gòu)買(mǎi)同一實(shí)際控制人所屬的管理人設(shè)立發(fā)行的基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)支持證券，完成對(duì)標(biāo)的基礎(chǔ)設(shè)施的收購(gòu)，開(kāi)展基礎(chǔ)設(shè)施REITs業(yè)務(wù)。規(guī)則強(qiáng)化基金投資管理與項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理，明確基礎(chǔ)設(shè)施基金投資運(yùn)作、關(guān)聯(lián)交易管理、收益分配、估值計(jì)價(jià)和信息披露等要求，堅(jiān)持“以信息披露為中心”，壓實(shí)基金管理人責(zé)任，以達(dá)到管理人謹(jǐn)慎勤勉專(zhuān)業(yè)履行基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理職責(zé)的目的。

近年來(lái)，我國(guó)資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)實(shí)踐中，也積累了不少私募REITs案例和經(jīng)驗(yàn)，為公募REITs市場(chǎng)發(fā)展打下基礎(chǔ)?？梢灶A(yù)期，中國(guó)公募REITs將依據(jù)全球標(biāo)準(zhǔn)化REITs基本特點(diǎn)，以公開(kāi)發(fā)行、公開(kāi)交易方式，堅(jiān)持權(quán)益型導(dǎo)向，實(shí)現(xiàn)REITs穿透持有不動(dòng)產(chǎn)權(quán)益，其中收入結(jié)構(gòu)要求、分紅比例、杠桿率及治理結(jié)構(gòu)等具體規(guī)則參考成熟市場(chǎng)規(guī)則制定，按照有助于實(shí)現(xiàn)降低主體杠桿率、盤(pán)活存量資產(chǎn)、完善不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)定價(jià)機(jī)制的方向推動(dòng)實(shí)施。