1991年，在蒲黃榆空曠的菜地和破敗的平房之間，26歲的北京建工三建公司項(xiàng)目經(jīng)理李東，接手了一個(gè)“特大工程”——芳城園一期3號(hào)樓。這里既是北京當(dāng)時(shí)最高標(biāo)準(zhǔn)的現(xiàn)代化住宅小區(qū)，又是第一個(gè)商品房試驗(yàn)小區(qū)。

當(dāng)時(shí)他沒想到，這棟樓所處的方莊小區(qū)，成為了北京商品房時(shí)代濃墨重彩的一筆。改革開放40年、“98房改”20年，北京人家從“住不下”到“分開住”，從平房、簡(jiǎn)易樓逐步過渡到高層、精裝房。在普通商品房之外，經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房、廉租房、公租房、自住房、共有產(chǎn)權(quán)房等不同類型的政策房，也相繼進(jìn)入市民的生活，折射出安居京城的探索歷程。

從“住不下”到“分開住”

李東最初看到方莊圖紙的時(shí)候，格外震驚：“五洲大酒店才4萬多平方米，這一棟樓就5萬多平方米，還沒在北京城里看到過有27層高的住宅樓。”

除了大面積的高層住宅外，方莊配套的商場(chǎng)、幼兒園、道路，甚至連綠地都一應(yīng)俱全。這種家門口能逛商場(chǎng)的便利，如今看來是家常便飯;但對(duì)30年前買衣服得奔西單的北京人來說，卻是想都不敢想。

當(dāng)時(shí)，李東一家老少三代六口人擠在宣武門內(nèi)大街的平房里，兩間屋加起來只有13平方米。家里有四張床，稍大一點(diǎn)的屋里摞起兩張雙人床，另一間還摞起兩張單人床。

那時(shí)的北京城缺房子，人均住房使用面積只有幾平方米。率先“上樓”的小區(qū)也很簡(jiǎn)單，由政府統(tǒng)一投資、統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一設(shè)計(jì)、統(tǒng)一施工、統(tǒng)一分配、統(tǒng)一管理。今天的虎坊路、三里河、酒仙橋，還能隱約看到當(dāng)年的紅色磚混結(jié)構(gòu)的老式住宅樓。

“怎樣使住房問題解決得快些?”1980年1月的《紅旗》雜志發(fā)出了這樣的追問。文章特別解釋，住宅是個(gè)人消費(fèi)品的重要組成部分，應(yīng)走商品化道路。這個(gè)問題也問到了老百姓心坎兒里。此后，關(guān)于住宅是否屬于商品、福利分房是否應(yīng)該繼續(xù)的爭(zhēng)論不斷。當(dāng)年6月，中央正式宣布住宅商品化政策。

藏在歷史深處的一份“更名通知”折射出當(dāng)年北京的變革。1980年8月，北京市政府發(fā)文：運(yùn)行多年的“統(tǒng)建辦”改為北京市城市建設(shè)開發(fā)總公司。看到這個(gè)新名字，員工們都不知道“開發(fā)”是干嘛。“現(xiàn)在說房地產(chǎn)開發(fā)誰都明白，那個(gè)時(shí)候還沒這概念。”親歷此事的城開公司老員工劉維漢回憶。

正是這個(gè)開發(fā)公司，拉開了北京市房地產(chǎn)大發(fā)展的序幕。作為北京第一家、全國第二家房企，城開公司沒過多久就接到一項(xiàng)艱巨任務(wù)——籌劃建設(shè)方莊小區(qū)。

1986年，方莊小區(qū)奠基開工。按照當(dāng)初所提的要求，方莊要建成北京規(guī)模最大、現(xiàn)代化設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)最高的城市住宅區(qū)，反映上世紀(jì)80年代國內(nèi)第一流水平。

邁入商品房時(shí)代后，北京住房數(shù)量不斷增長(zhǎng)。到1997年底，北京市人均居住面積14.36平方米，80%以上的家庭實(shí)現(xiàn)了“分得開、住得下”的居住水平。

保障房破解“買房難”

施工兩年后，李東在方莊又遇到新鮮事：蓋好的這些房子不能再像過去一樣毛坯交房了，而是要給裝修好。這是一家香港公司提的要求。

既然是商品房小區(qū)，就要按照商品房的路數(shù)走。可這些房子該怎么賣?當(dāng)時(shí)，方莊小區(qū)里的一些房子特意委托給香港房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司負(fù)責(zé)銷售，按照市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的路子摸索著賣。

“每平方米賣到一千美金，那時(shí)候就覺得是天價(jià)!”對(duì)于每月幾百塊錢工資的李東來說，方莊小區(qū)雖好，價(jià)格卻遙不可及。當(dāng)時(shí)，方莊小區(qū)很多房子都被一些單位買走分給職工，一些先富起來的老板、影視明星也紛紛來此購置房產(chǎn)。很長(zhǎng)一段時(shí)間里，這里被視為北京的“富人區(qū)”。

尤其是在1998年“房改”大幕正式拉開，徹底揮別“福利分房”后，工薪階層“買房難”成為迫在眉睫的現(xiàn)實(shí)壓力。

革故鼎新，繼往開來。伴隨著改革的主旋律，新制度、新舉措瞄準(zhǔn)了這一難題。1991年，北京開始效仿新加坡，在部分單位率先實(shí)施住房公積金試點(diǎn)，緩解職工購房的資金壓力。

“98房改”的第二年，在距離德勝門16公里的回龍觀，北京第一個(gè)經(jīng)濟(jì)適用房小區(qū)正式開工建設(shè)，每平方米2600元，賣給工薪階層。那幾年，天通苑、回龍觀、建東苑、長(zhǎng)安新城等一大批經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目陸續(xù)面世，成為名噪一時(shí)的樓盤。從1998年到2006年，北京市一共批準(zhǔn)了52個(gè)經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目，19.2萬戶家庭購買了經(jīng)濟(jì)適用住房。面積適中、價(jià)格便宜的“經(jīng)適房”，緩解了一大批普通市民的居住難題。

此后，北京的住房保障制度開始探索由買變租。2001年，首批“廉租房”正式面向困難家庭配租;與此類似的公租房，覆蓋了更廣大的低收入群體，直到2014年廉租房、公租房并軌。目前，北京公租房已惠及16萬個(gè)家庭。

調(diào)控時(shí)代“疏堵結(jié)合”

東五環(huán)黃渠，一個(gè)名為“錦都家園”的小區(qū)正拔地而起。在這塊土地上，將誕生北京第一個(gè)共有產(chǎn)權(quán)房項(xiàng)目。巧合的是，負(fù)責(zé)建設(shè)該項(xiàng)目的企業(yè)是首開集團(tuán)，正是由建設(shè)方莊小區(qū)的城開公司與其他公司合并重組而成。

去年9月底，北京在以往經(jīng)適房、自住房等政策房的經(jīng)驗(yàn)上，施行共有產(chǎn)權(quán)房新政。“這是1998年房改方案之后的又一重大創(chuàng)新。”在1998年房改方案主要執(zhí)筆人之一顧云昌看來，共有產(chǎn)權(quán)房制度意義重大。

區(qū)別于此前的各種政策房，共有產(chǎn)權(quán)房申請(qǐng)分配的“硬杠杠”更多、設(shè)計(jì)建設(shè)品質(zhì)更高、后期上市出租的管理規(guī)則更細(xì)，目的是“抑制投機(jī)、保障剛需”。

同樣的口號(hào)曾被反復(fù)喊出。時(shí)間回到2010年，為了限制樓市投機(jī)炒房、抑制價(jià)格過快上漲，北京樓市進(jìn)入“限購時(shí)代”。迄今，針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控歷經(jīng)多輪，也一直摸索著適合北京的“長(zhǎng)效機(jī)制”。尤其是去年“3·17新政”開啟的“史上最嚴(yán)調(diào)控期”，住建、教育、稅務(wù)等多部門一連施行了數(shù)十項(xiàng)調(diào)控措施，封堵房地產(chǎn)市場(chǎng)的“炒房”漏洞。

既有堵，也有疏。在《北京城市總體規(guī)劃(2016年-2035年)》中，明確提出未來5年北京要新供應(yīng)各類住房150萬套以上。這里面，各類政策性住房總量就達(dá)100萬套以上。細(xì)分來看，這些“政策性住房”中包含了約30萬套保障房、25萬套共有產(chǎn)權(quán)房和50萬套租賃房(主要通過集體土地建設(shè))。

上述計(jì)劃正陸續(xù)落地：豐臺(tái)，總建筑規(guī)模約2.88萬平方米的成壽寺集體土地租賃房已經(jīng)開工，瞄準(zhǔn)單身青年和新婚夫婦的25平方米的小開間，“五臟俱全”、價(jià)格更便宜;石景山，古城、八寶山租賃房項(xiàng)目正在建設(shè)，將主要惠及周邊中關(guān)村石景山園等企業(yè)員工;海淀，曾經(jīng)“臟亂差”的唐家?guī)X，作為首批試點(diǎn)的集體土地租賃房已經(jīng)建成，成為公租房的有力補(bǔ)充……

放眼京城，購房市場(chǎng)不斷優(yōu)化、租房市場(chǎng)加大投入，“租購并舉”正成為解決住房難題的一劑良藥。